나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21245 [1] 전북특별자치도 군산시 경암동 648-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 경암동 소재 '군산구암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건은 전북특별자치도 군산시 경암동 소재 '군산구암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

자루형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 적벽돌조 스라브즙 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호로 시공되었습니다. 기호(2-나)는 적벽돌조 스라브즙 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-가) : 주택으로 이용 중입니다. 기호(2-나) : 물치(창고)로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2-가) : 기본 위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다. 기호(2-나) : 기본 위생설비 및 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 군산지원 2025타경21245 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 경암동 648-16

용도: 단독주택

건축물 현황: 적벽돌조 스라브즙 단층 주택(기호 2-가) 및 창고(기호 2-나)로 이용 중이며, 제시외 건물 면적 33.00㎡가 포함되어 있습니다.

건축물 준공 연도: 1978년 07월 07일 (사용승인일 기준)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 124,108,700원

토지 면적: 174.60㎡ (약 52.8평)

건물 면적: 73.71㎡ (약 22.3평)

제시외 건물 면적: 33.00㎡ (약 10.0평)

평당 토지 감정가: 약 2,350,543원/평

평당 건물 및 제시외 건물 합산 감정가: 약 2,616,932원/평 (총 106.71㎡ 기준)

1.3. 기타 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부)

특이사항: 제시외 건물 포함 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 경암동에 위치하며, '군산구암초등학교' 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변 일대는 단독주택이 주로 분포하는 지역으로, 주거 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

'군산구암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 도로 여건 및 노선에 따라 달라질 수 있으나, 주거 지역임을 감안할 때 일반적인 수준으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-10

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약 (토지/건물)

말소기준권리: 2023년 03월 10일 한국주택금융공사 근저당권 (74,800,000원)

이후 권리 사항 (모두 말소 예정):

* 2024년 09월 26일: 주식회사국민행복기금 가압류 (11,001,659원)

* 2025년 08월 21일: 오케이에프앤아이대부 강제경매 (2,596,875원)

* 2025년 09월 12일: 주식회사제니스자산관리대부 가압류 (5,689,163원)

등기부 채권 총액: 91,490,822원

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금이나 채무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 시세 정보는 경암동 일대의 '연립/다세대' 주택 매매 사례이며, 본건 '단독주택'과는 유형이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 2월: 경암동 664-3 (연립, 58.06㎡) - 3,300만원

* 2026년 6월: 경암동 544-9 (연립, 49.14㎡) - 2,600만원

* 2026년 5월: 경암동 666-6 (연립, 65.1㎡) - 2,000만원

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 최근 군산시 경암동 일대 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 대지면적 60~80평대 단독주택이 리모델링 여부 및 상태에 따라 1억 1,500만원에서 1억 7,000만원 사이에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 124,108,700원으로, 토지 면적(174.60㎡, 약 52.8평)과 건물의 노후도를 고려할 때, 실제 시장가치는 추가적인 시세 조사를 통해 판단해야 합니다. 특히, 건축 연도가 1978년으로 오래된 점을 감안하여 건물 가치는 낮게 평가될 수 있으며, 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

군산구암초등학교 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 군산 시내 중심가나 인근 상업 지구 이용이 편리할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

군산구암초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있어, 자녀 교육 환경 측면에서 장점이 있습니다. 인근 중학교 및 고등학교에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1978년으로, 건물 노후화가 상당한 수준입니다. 이로 인해 단열, 설비, 구조적 문제 등 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높으며, 사용에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 관련 리스크

군산시 경암동 지역은 주거 지역과 공업 지역이 혼재될 가능성이 있습니다. 따라서, 본 물건 주변에 소음, 악취, 교통 문제 등을 유발할 수 있는 산업 시설이나 혐오 시설의 존재 여부에 대한 면밀한 현장 조사 및 주변 지역 분석이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 경암동에 위치한 단독주택으로, 군산구암초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 33.00㎡도 포함됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 1978년 준공된 건물로 노후화가 상당하여 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 주변 연립/다세대 주택 시세는 제공되었으나, 단독주택과는 직접 비교가 어렵고, 실제 단독주택 시장가를 파악하기 위한 추가 조사가 필요합니다. 또한, 주변에 산업 시설이나 혐오 시설이 있을 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 군산구암초등학교 인근의 안정적인 입지로, 교육 환경을 중요시하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 면적(174.60㎡, 약 52.8평)이 비교적 넓어, 향후 증축, 개축 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 제시외 건물(33.00㎡)이 포함되어 있어, 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로서, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 124,108,700원

본건은 단독주택이며, 제공된 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택으로 직접적인 비교가 어렵습니다. 최근 군산시 경암동 일대 단독주택 매매 사례를 보면, 유사 면적의 주택이 1억 1,500만원에서 1억 7,000만원 사이에서 거래되고 있음을 참고할 수 있습니다.

건물 노후화, 잠재적 수리 비용, 명도 비용, 그리고 주변 혐오시설 존재 가능성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 시세 조사가 선행되어야 하나, 감정가(124,108,700원) 대비 보수적인 접근을 가정할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰 전략을 수립하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 실제 단독주택 매매 사례, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.