나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21251 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 880-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산월명초등학교' 남서측 인근에 위치하며
, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 위치하고 있
어 본 용도로서 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대상토지는 가로장방형의 평지로 조사시점 당시 '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 및 치장적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
바닥 : 돌붙임, 장판깔기 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

조사시점 당시 일련번호(2-가)는 '일반음식점(1층) 및 단독주택(2층, 3층)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호1) 일부 지상에는 별첨 ‘사진용지’와 같이 대상건물의 부합물 및 종물로
사료되는 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21251 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 880-8

용도: 다가구주택

감정가: 688,917,200원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 232.60㎡ (약 70.4평)

건물면적: 387.85㎡ (약 117.4평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 토지는 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산월명초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대상 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

대상 토지는 가로장방형의 평지로, 현재 '주상용건부지'로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

군산월명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변으로 롯데마트, 다양한 식당 및 편의시설(CU, GS25, 세븐일레븐 등)이 있어 생활 편의성이 높습니다. 월명공원, 월명호수 등 녹지 및 휴식 공간도 가까이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-30

* 대항력: 없음

김미경 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약 (토지)

토지 등기부상 다수의 소유권 이전 기록과 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리(근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 451,388,634원입니다.

3.3. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 건물 등기부채권 총액은 491,388,634원입니다.

3.4. 말소기준 권리

건물 등기부상 주식회사 나라엔피엘대부의 근저당권(을1, 을2)이 2012년 5월 30일 접수되어 말소기준권리가 됩니다. 토지 등기부상에도 동일한 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.5. 인수되는 권리 여부

말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리 및 대항력 있는 임차권은 없습니다. 따라서 본 경매 물건은 인수되는 특별한 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계하는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

수송동은 군산시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 과거 군산 최고의 상권으로 불렸으나 최근 경기 침체 및 대형 복합 쇼핑몰 입점 등으로 인해 상권 이동 및 공실률 증가의 우려가 있습니다.

4.2. 주요 상권 특징

대상 물건이 위치한 수송동 일대는 롯데마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있습니다. 다만, 최근 상권의 활력 저하에 대한 우려가 제기되고 있어, 향후 상권 변화 추이를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 군산월명초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 롯데마트, CU, GS25, 세븐일레븐 등 다수의 편의점과 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 생활 편의성이 높은 지역입니다. 월명공원, 월명호수 등이 가까워 여가 및 휴식 활동도 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 말소될 것으로 예상되어 크지 않습니다. 임차인 김미경 씨는 대항력이 없습니다.

6.2. 기타 리스크

최근 수송동 상권의 침체 및 공실률 증가에 대한 우려가 있습니다. 입찰 전 해당 지역의 최신 상권 동향 및 잠재적 공실 위험을 추가적으로 분석하는 것이 좋습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동의 상가 및 주택 복합 건물로, 군산월명초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자가 권리를 안전하게 인수할 수 있습니다. 다만, 최근 해당 지역 상권의 침체 가능성이 제기되고 있어, 투자 시 상권 회복 가능성 및 공실 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 인프라: 군산월명초등학교 인근에 위치하며, 마트, 병원, 편의시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 복합 용도 건물: 1층 상가(일반음식점)와 2, 3층 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 688,917,200원으로 평가되었습니다. 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 임대 수익률, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시세 및 수익성 분석을 기반으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 수익 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.