나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31608 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-4 전주효자에스케이리더스뷰 102동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 소재 '전주우체국' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합단지 및
아파트단지, 각종 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 중 3층 304호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 현황 '아파트 및 근린생활시설부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약 35미터 및 동측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의
포장도로 및 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31608 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-4 전주효자에스케이리더스뷰 102동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 372,000,000원

건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.68평)

토지면적 (토지지분): 22.45㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

아파트명: 전주효자SK리더스뷰

사용승인일: 2016년 1월 25일

해당층/총층수: 3층 / 33층

2. 입지조건

주위환경:

* '전주우체국' 동측 인근에 위치하며, 주상복합단지 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

* 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

도로상태:

* 단지 남측으로 노폭 약 35미터, 동측 약 20미터, 북측 약 12미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로 및 보행자도로에 접함.

토지이용계획:

* 본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로2류, 소로1류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 임차보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019년 1월 15일 하나은행 근저당 (238,700,000원)

* 소유권 보존 등기일: 2016년 2월 22일 (신민호)

* 소유권 이전 등기일: 2019년 1월 15일 (이현식, 매매)

* 이후 설정된 근저당 및 임의경매 개시결정 등기들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 590,700,000원. 이는 모두 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 전주시 완산구 효자동2가 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 각종 상업 시설이 밀집된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* '전주우체국' 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주상복합단지와 아파트단지가 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 다양한 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주거환경:

* 전주효자SK리더스뷰 아파트는 총 4개동, 392세대로 구성되어 있습니다.

* 2016년 1월 25일에 사용승인된 비교적 신축 아파트에 해당합니다.

* 건축물대장상 아파트 단지 전체의 총 주차 대수는 578대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

편의시설:

* 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

기타:

* 임대차 관계: 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (미상). 다만, 현재 파악된 임차인 박 씨는 대항력이 없으므로 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동2가에 위치한 '전주효자SK리더스뷰' 아파트 102동 3층 304호입니다. 편리한 교통 여건, 풍부한 생활 인프라, 비교적 신축인 건물 상태 등 주거지로서의 여러 장점을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하고, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 추가적인 권리 부담은 없습니다. 특히, 본건의 감정평가액이 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 확보에 매우 유리한 조건입니다.

* 명확하고 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집한 지역으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(84.91㎡)의 '전주효자SK리더스뷰' 아파트 최근 실거래가는 2026년 4월 1일 500,000,000원 (9층), 2026년 6월 4일 437,000,000원 (4층), 2026년 6월 13일 500,000,000원 (27층)으로 확인되었습니다.

* 본건의 감정가는 372,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가 대비 약 25%, 최저가 대비 약 15% 이상 낮은 수준입니다.

낙찰 예상가 산정:

* 감정가가 시세보다 상당히 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세에 근접하는 수준으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 본건은 3층으로, 최근 거래된 4층(437,000,000원)보다 낮은 층임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 하지만 시세 대비 낮은 감정가로 인해 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.