나이스옥션 법원경매 전주 2025타경889 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 10-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 '우석대학교부속한방병원'
남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
입니다.

교통상황

본건은 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 무난한
편입니다.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리모양의 평지로서, 다가구주택부지로 이용중이며
기호2 : 부정형의 토지로 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1 토지의 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호2토지)가 개설되어 있으며
기호2 토지의 남서측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역(2022-09-15) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우석대학교(한의학과
분관))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재
보호조례>
기호2 : 제1종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(우석대학교(한의학과분관))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(우석대학교(한의학과분관))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<전라북도지정문화재보호조례> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 미장목재, 벽지 및 타일 붙임 등,
바닥: 타일깔기 등,
창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

1층 : 계단실,
2층 : 다가구주택(6가구),
3층 : 다가구주택(5가구)
4층 : 다가구주택(2가구,다락포함)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 3-가)건물 4층 상부에 다락이 소재합니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경889 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 10-16

새주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 선너머3길 44-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,197,418,140원

토지면적: 1214.00㎡ (약 367.24평)

건물면적: 595.92㎡ (약 180.27평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원광신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

건축 허가일: 2016.03.31

사용 승인일: 2016.11.17

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 소재하며, '우석대학교부속한방병원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태

기호1 토지는 사다리 모양의 평지로서 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

기호2 토지는 부정형의 토지로 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

기호1 토지의 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호2 토지)가 개설되어 있으며, 기호2 토지의 남서측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(우석대학교(한의학과분관)), 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 또한, 기호2 토지는 소로 1류(폭 10m~12m)에 접하며, 절대보호구역(우석대학교(한의학과분관))에도 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 을10 근저당권 (원광신용협동조합, 2016.11.21.)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기(갑15)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 758,135,161원

건물 등기부채권 총액: 1,060,835,161원

* 임차인 현황 (총 15명)

모든 임차인은 대항력 없음으로 분석됩니다.

- 이승용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-31

- 정규환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-22

- 송민지: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-06-05, 확정 2025-09-01

- 김다인: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-04-14, 확정 2020-04-14

- 문상준: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-10-13, 확정 2024-09-30

- 정충절: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-07-21

- 전민수: 보증금 20,000,000원, 차임 180,000원, 전입 미상, 배당 2025-09-02

- 이우영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-31, 확정 2019-01-17

- 김재진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-31, 확정 2019-01-17

- 허경구: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-18, 확정 2021-07-28

- 한국토지주택공사: 보증금 37,700,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-02, 확정 2021-03-15

- 남호진: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-28, 확정 2022-11-03

- 유도영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-24

- 임은희: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-24, 확정 2024-05-24

* 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 전주 시내권에 위치한 다가구주택으로, 주변에 우석대학교 및 관련 시설이 있어 학생 및 대학가 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

- 교육시설: 우석대학교 (상대보호구역, 절대보호구역에 해당)

- 의료시설: 우석대학교부속한방병원 (인근 위치)

- 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에서 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항

- 가축사육제한구역 (주거밀집지역): 건축 행위 및 주거 환경에 대한 일부 제약이 있을 수 있습니다.

- 상대보호구역, 절대보호구역 (우석대학교): 교육 환경 보호에 따른 특정 행위 제한이 있을 수 있습니다.

- 역사문화환경보존지역: 문화재 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

건물 전체의 임대 관계는 미상으로, 실제 명도 시 임대차 현황 및 점유 관계를 면밀히 파악해야 합니다. (현재까지 파악된 임차인들의 보증금 총액은 0원으로 분석됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동 소재 다가구주택으로, 우석대학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익이 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미상에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 가구에 대한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대학가 인접: 우석대학교 인근이라는 입지 조건은 임차인 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 무권리 인수: 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,197,418,140원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 본건의 현황, 경쟁 물건의 동향, 임대 현황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 4층 상부의 다락 공간 활용도, 건물 노후도, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.