나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31614 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 422 지하층 비1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 소재 ""전주제2일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는
중소규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 온고을로, 팔과정로가 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 중
제지하층 제비1호, 제4층 제403-1호, 제403-2호, 제403-3호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가) 식당,
기호(2-나) 아파트형공장(생산동),
기호(3-다) 아파트형공장(사무실),
기호(4-라) 아파트형공장(실험실,회의실,사무소 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, ""공장용지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,(2015-11-26), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-11-26)(접합),
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 지방산업단지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 본건 기호(1-가)는 공유소유물로서, 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준
으로 한 가액을 산정한 후 의뢰 지분 비율에 의거 감정평가 하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

전주지방법원 2025타경31614 (1)

소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 422 지하층 비1호

용도

근린상가 (감정평가서상으로는 식당, 아파트형 공장, 사무실 등으로 복합 이용 중)

감정가

399,000,000원

토지면적

418. 66㎡ (약 126.59평)

건물면적

846. 60㎡ (약 256.10평)

매각대상

토지 및 건물 지분매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 지분매각, 공동담보

주의사항

일괄매각

특수물건정보

유동화물건, 지분매각, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 소재 "전주제2일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 온고을로, 팔과정로가 인접하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물입니다.

* 본건은 지하 1층 비1호, 4층 403-1호, 403-2호, 403-3호입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 마감, 창호는 새시창호입니다.

2.4. 이용상태

* 본건 건물은 기호(1-가) 식당, 기호(2-나) 아파트형 공장(생산동), 기호(3-다) 아파트형 공장(사무실), 기호(4-라) 아파트형 공장(실험실, 회의실, 사무소 등)으로 이용 중입니다.

* 토지는 "공장용지"로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

* 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

* 토지는 세로 장방형의 토지로서 "공장용지"로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

* 서측으로 노폭 약 35M의 도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반공업지역

* 시가지경관지구 (일반)

* 대로1류 (폭 35m~40m) (접합)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역)

* 지방산업단지

2.9. 공부와의 차이

* 없습니다.

2.10. 기타 참고사항

* 임대관계: 현재 임대 관계는 미상입니다.

* 본건 기호(1-가)는 공유 소유물로서 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 가액 산정 후 의뢰 지분 비율에 의거 감정평가 하였습니다. (식당 부분)

3. 권리분석

3.1. 채권총액

등기부상 채권 총액은 10,338,094,088원입니다. 이는 본건에 설정된 모든 권리의 합계액으로서, 매우 높은 금액으로 권리 관계가 복잡함을 시사합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고).

* 임차인 보증금 인수: 0원 (인수 보증금 합계 0원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사자

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 등기부 요약 (주요 권리 위주)

본건 건물에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있습니다. 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 중소기업진흥공단: 약 13억 5천만원 이상의 근저당 및 압류 다수 설정 (을29, 을30, 을31 등)

* 농협은행주식회사: 다수의 근저당 설정 (을26, 을33, 을35, 을42 등)

* 신용보증기금, 기술신용보증기금: 근저당 설정 (을6)

* 전북은행: 가압류 및 근저당 설정 (갑10, 을67)

* 기술보증기금: 가압류 설정 (갑81)

* 기타 전주시, 근로복지공단, 국민연금공단, 국민건강보험공단 등 다수의 압류 및 가압류 권리자가 존재합니다.

* 가장 최근 설정된 권리 중 임의경매 개시결정 건이 다수 보이며, 본건 2025타경31614는 갑100번 권리(에프앤에이치2506유동화전문유한회사, 276,000,000원)에 기인한 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 전주제2일반산업단지 내 위치하며, 주위 환경은 공장 및 관련 지원 시설이 밀집한 산업 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 지역과는 달리, 산업 활동과 관련된 기업체 및 근로자를 대상으로 하는 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보 확인은 본 보고서의 범위를 벗어나므로 제공하지 못합니다.

5. 생활정보

본건은 산업단지 내 위치하므로 주거 편의 시설이나 일반 생활 편의 시설에 대한 접근성이 높지 않을 수 있습니다. 다만, 인근 온고을로 및 팔과정로를 통해 시내 접근이 가능하여 기본적인 생활 기반 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 공유 소유물: 본건의 일부(식당)는 공유 소유물이며, 지분 매각으로 진행됩니다. 해당 부분의 정확한 경계 확인 및 소유권 정리가 복잡할 수 있습니다.

* 과다한 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 심각한 리스크 요인이며, 채권자 간의 복잡한 이해관계와 경매 취하 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 금융기관 채권이 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있어 권리 관계가 복잡하고, 향후 채권 회수 과정에서 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 임대 수요가 특정 산업 분야에 집중될 수 있어, 경기 변동이나 산업 구조 변화에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주제2일반산업단지 내에 위치한 근린상가 및 아파트형 공장으로, 지분 매각이라는 특징을 가집니다. 건물은 식당, 생산동, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있으며, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 입지적으로 산업단지 내 접근성은 양호하나, 주변 환경은 공장 밀집 지역입니다.

권리 관계는 매우 복잡하며, 등기부상 채권 총액이 감정가를 월등히 초과한다는 점은 최대의 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 공유 소유물 및 지분 매각 특성상 법적, 관리적 검토가 추가적으로 요구됩니다. 임대차 관계가 불분명하다는 점도 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 전주제2일반산업단지 내 위치: 산업단지 내 기업체 운영을 위한 사무실, 공장, 지원 시설 등으로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 다양한 용도 구성: 식당, 생산동, 사무실, 실험실 등으로 구성되어 있어 수요자별 맞춤 활용이 가능합니다.

* 복합 용도 건물: 근린상가와 아파트형 공장의 특성을 모두 갖추어 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 399,000,000원이지만, 등기부상 채권 총액이 100억 원을 초과하고 다수의 담보 및 압류 채권이 설정된 점, 지분 매각 및 공유 소유물로서의 불확실성 등 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이러한 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 낙찰 후 인수하게 될 실질적인 부담, 명도 관련 비용, 향후 사업 계획 등을 종합적으로 고려한 면밀한 재감정 및 현장 조사를 통해 산출해야 합니다.

보수적인 관점에서 접근할 경우, 감정가의 60~80% 수준인 약 2억 4천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 제안된 추정치이며, 최종 투자 결정 시에는 반드시 부동산 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.