나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3068 [1] 부산광역시 북구 화명동 2324 화명롯데캐슬카이저 205동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 ""낙동고등학교"" 북측 인근에 위치하는 화명롯데캐슬카이저 제205동 제17층 제1702호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수정역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 17층 1702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비가 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 도로(2013-06-12)(저촉), 도로(2013-11-06)(접합), 도로(접합), 도시철도(지하철)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-08-18)(도시계획시설(도로: 중로1-67호선) 사업시행자 지정 및 실시계획인가 고시)(접합), 상대보호구역(금란자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(낙동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(롯데캐슬카이저유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금란자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(롯데캐슬카이저유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3068 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 2324 화명롯데캐슬카이저 205동 17층1702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,101,000,000원

* 토지면적: 72.63㎡ (약 22평)

* 토지 지분: 72.6251㎡

* 건물면적: 171.77㎡ (약 52평)

* 건물 지분: 171.77㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

* 아파트명: 화명롯데캐슬카이저

* 준공년월: 2012년 06월

* 건축 규모: 총 48개동, 5,239세대, 최고 35층 (본건 205동은 29층 규모)

* 주차 시설: 세대당 1.72대 (총 9,063대)

* 전용면적: (제공된 JSON 데이터에 특정 호실의 전용면적이 직접 명시되지 않았으나, 유사 면적대의 매매 정보는 84.77㎡, 131.05㎡, 145.49㎡ 등임.)

* 전체 면적: 171.77㎡ (약 52평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 부산광역시 북구 화명동 "낙동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수정역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다. 수정역은 단지 상가와 직접 연결되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 경매 개시일: 2025-08-21 (예상, 갑2 임의경매 등기 기준)

* 채권자: 국민은행 (임의경매 신청 채권자)

* 말소기준권리: 을9, 국민은행 근저당권 (2023-04-27 접수)

* 말소 예정 권리: 을9(근저당권), 을10(근저당권), 을12(근저당권 공동담보목록), 갑2(임의경매개시결정) 등 본 건의 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리 유무: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,194,000,000원 (국민은행 374,000,000원 + 220,000,000원 + 중소기업은행 600,000,000원 + 국민은행 203,074,995원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주거, 상업, 교육, 자연 환경: 아파트 단지로 둘러싸여 있으며, 주변에 근린생활시설, 낙동고등학교, 명덕초등학교, 화명중학교, 화정초등학교, 금란자연유치원, 롯데캐슬카이저유치원 등 다양한 교육 시설이 있습니다. 단지 내 편의시설로는 실내 수영장, 피트니스 센터, 사우나, 실내 골프장, 북카페, 장난감 도서관 등이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 아파트 단지 내 편의시설: 실내 수영장(25m 6레인), 피트니스 센터, 사우나, 실내 골프장, 북카페, 장난감 도서관, 헬스케어실 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육 시설: 낙동고등학교, 명덕초등학교, 화명중학교, 화정초등학교, 금란자연유치원, 롯데캐슬카이저유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 이용 편의성: 지하철 2호선 수정역이 단지와 직접 연결되어 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 제한사항

* 재건축구역: 본 건은 주택재건축정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 사업 진행에 따라 이주, 분담금 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 유동화물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 채권의 변동이나 추가적인 금융 절차 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건이 있어, 다른 담보물의 처분 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 도로(중로1류 20m~25m) 저촉 및 접합

* 도시철도(지하철) 저촉

* 상대/절대 보호구역 다수 (금란자연유치원, 낙동고등학교, 롯데캐슬카이저유치원, 명덕초등학교, 화명중학교, 화정초등학교)

* 역사문화환경보존지역

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 화명동에 위치한 대단지 아파트인 화명롯데캐슬카이저의 17층 고층 물건입니다. 감정가는 11억 1백만원이며, 면적은 171.77㎡(약 52평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정으로 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 재건축구역, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보와 임대관계 미상인 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 주변에 지하철역과 다양한 편의시설, 학교가 인접해 있어 생활 편의성은 우수합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트: 부산 지역 내 인지도 높은 '화명롯데캐슬카이저' 단지 내 물건입니다.

* 우수한 입지 조건: 지하철 2호선 수정역과 직접 연결되어 있으며, 단지 내 풍부한 편의시설 및 인접한 교육 시설로 생활 인프라가 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 인수 부담이 없습니다.

* 재건축 잠재력: 재건축 구역 지정으로 향후 사업 진행 시 시세 상승의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 화명롯데캐슬카이저의 84.77㎡(약 25.7평)는 2026년 6월 3일 7억 2천만원에, 131.05㎡(약 39.7평)는 2026년 7월 7일 7억 8천만원에, 145.49㎡(약 44평)는 2026년 7월 6일 7억 6천만원에 거래되었습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, 44평형(145.49㎡)의 거래가가 약 1727만원/평, 39.7평형(131.05㎡)의 거래가가 약 1965만원/평 수준입니다.

* 본건 면적인 171.77㎡(약 52평)의 경우, 가장 넓은 평형인 44평형의 가격 추이를 고려할 때, 평당 가격이 더 낮아질 가능성이 있습니다. 이를 단순 추정하면 52평 기준 약 8억 9천만원에서 10억 2천만원 수준으로 시세를 형성할 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 11억 1천만원으로, 최근 거래된 유사 평형대보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 해당 면적에 대한 프리미엄 또는 향후 재건축 가능성을 고려한 가치 평가일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

* 본건의 감정가는 11억 1천만원입니다. 현재 파악된 유사 면적의 최근 시세(약 7.6억~7.8억)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다.

* 하지만 171.77㎡ (약 52평)이라는 대형 면적의 특성과 재건축 구역 지정 등의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가가 적정 가치를 반영하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가로 제시하며, 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률을 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 10억 3천만원 ~ 10억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.