나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2942 [1] 부산광역시 서구 토성동1가 51-1 봄여름가을겨울 1층상가-106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 토성동4가 소재 부산광역시 서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선(자갈치역) 및 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층건 내, 1층상가-106호 및 1층상가-107호로서,
·외벽: 석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
·내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1)-1층상가 106호 : 근린생활시설(상호: 하나투어)로 이용중임.

·기호(2)-1층상가 107호 : 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무
소)이며, 기준시점 현재 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형의 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건건물은 동측으로 광대로 및 남측으로 약 8M 폭의 도로에 접하며, 본건은 남측 약 8M 폭의 도로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·토성동1가 51-1번지: 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)
(방화지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호
에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임.

·토성동4가 1-1번지: 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)
(방화지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한함).
- 근린생활시설(상호: 하나투어)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2942 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 토성동1가 51-1 봄여름가을겨울 1층상가-106호

용도: 근린상가

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

토지지분: 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적: 64.60㎡ (약 19.54평)

건물지분: 38.76㎡ (약 11.73평)

1.4. 건물 정보

건물명: 봄여름가을겨울

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 3층, 지상 20층 (해당 호수: 1층)

준공일자: 2005년 04월 20일

동/호수: 1층상가-106호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등으로 형성되어 있어 입지 및 주위환경이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 자갈치역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

건물은 동측으로 광대로 및 남측으로 약 8M 폭의 도로에 접해 있으며, 본건은 남측 약 8M 폭의 도로변에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토성동1가 51-1번지 및 토성동4가 1-1번지 모두 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m) 및 상대보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

지분매각 관련하여 공유자 우선매수 신고는 1회에 한합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부등본상 확인되지 않으나, 지분매각 물건이므로 공유자와의 관계를 충분히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 이상기

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2018-05-28

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 이차옥

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2022-02-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건 1층상가-106호는 현재 '하나투어' 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

집합건축물대장상 1층상가-107호는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) 용도이나, 현재는 인근 마트의 창고 및 직원 휴게실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특징

주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등이 혼재되어 있어 상주 인구 및 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다. 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

자갈치역(1호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 관공서, 병원, 은행, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

토지 및 건물에 대한 지분으로 매각되므로, 향후 건물 전체의 재산권 행사나 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 해당 물건에 대해 우선매수 신고를 할 경우, 본 입찰이 무효가 될 수 있습니다. (1회에 한함)

6.3. 임차인 관련

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 준수한 상권 내에 위치하며, 교통이 편리하고 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다. 일반상업지역으로 개발 가능성이 있는 입지입니다. 그러나 지분매각 물건이라는 점과 공유자 우선매수 가능성, 임차인 관련 사항 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 상업지역 내 핵심 입지

* 역세권 및 버스정류장 인접으로 인한 우수한 교통 환경

* 주변 상업 및 주거 복합 단지로 인한 안정적인 수요 기대

* 적극적인 활용 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 204,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 지분 매각 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.