나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5752 [1] 부산광역시 수영구 광안동 98-1 수영역삼정그린코아더시티 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위일대는 광대로인 수영로변의 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 대형병원 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 및 3호선 환승역인
'수영역'이 소재하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물인 수영역삼정그린코아더시티 내
1층 103호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어 마감,
창 호: 새시창임.

이용상태

제2종근린생활시설(휴게음식점)[상호: 스시두]로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로인 '수영로'가 소재하고, 남동측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노
폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이
115m, 최고높이160m))<건축법>, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공부상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5752 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 98-1, 수영역삼정그린코아더시티 1층 103호

용도: 근린상가 (공부상 제2종 근린생활시설)

감정가: 933,000,000원

토지면적: 4.80㎡ (약 15.87평)

토지지분: 4.7986㎡ (약 15.86평)

건물면적: 37.68㎡ (약 124.56평)

건물지분: 37.676㎡ (약 124.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남은행 (추정)

건물명: 수영역삼정그린코아더시티

준공일: 2020년 1월 10일

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층

현재 이용 상태: 제2종 근린생활시설 (휴게음식점, 상호: 스시두)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남동측 인근에 위치

* 주위환경: 본건 주위 일대는 광대로인 수영로변의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 대형병원 등이 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2호선 및 3호선 환승역인 '수영역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로상태: 본건 북서측으로 광대로인 '수영로'가 접해 있고, 남동측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함. 단지 내 주차장 시설을 갖추고 있음.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 06월 28일 접수된 경남은행 근저당(을1)임.

* 매각으로 인해 을1 (경남은행 근저당), 을2 (김영길 근저당), 갑6 (에스비아이저축은행 가압류), 갑7 (경남은행 임의경매) 등 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

* 인수되는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입(사업)일자: 2024-09-26

* 확정일자: 2024-09-26

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 교통 요충지인 수영역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부함.

* 수영역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

* 수영로변에 위치하여 가시성이 높고 접근성이 우수하며, 인근에 대형 병원, 학교, 오피스텔 등이 있어 배후 수요가 탄탄함.

* 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 밀집한 지역으로, 본건의 용도인 휴게음식점 운영에 유리한 환경임.

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달한 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 도보권 내에 위치하여 부산 시내 어디든 이동이 용이함. 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함. 다양한 프랜차이즈 식당 및 로컬 맛집 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 우선변제권이 없다면 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있음. 다만, 이는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담이 되는 사항은 아님.

* 부동산 임의경매로 진행되어 등기부상 모든 권리가 말소되므로, 권리상 하자는 없을 것으로 예상됨.

* 토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역' 및 '상대보호구역'이 존재하나, 이는 주로 신축이나 특정 용도의 건축에 영향을 미치는 사항으로 현 상태에서의 운영에 직접적인 큰 제한은 없을 것으로 보임.

* 상권이 발달한 지역이지만, 경기 변동이나 경쟁 심화에 따른 공실 발생 가능성은 항상 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 교통 요지인 수영역 초역세권에 위치한 근린상가로, 최적의 입지 조건을 갖추고 있음.

* 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 기능을 유지할 것으로 기대됨.

* 권리 관계가 복잡하지 않고 말소될 권리가 많아 낙찰 후 깔끔한 권리 인수가 가능함.

* 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 용도로 현재 영업 중이므로, 인수 후 즉시 영업을 재개하거나 타 업종으로 전환하는 데 유리할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 수영역 역세권이라는 탁월한 입지 조건으로 높은 미래 가치 기대.

* 교통, 생활 편의시설, 상업 시설이 집약된 지역으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성.

* 모든 권리 말소로 권리 분석이 용이하며, 인수 부담이 없는 명확한 권리 확보 가능.

* 현재 성업 중인 상가 시설로 즉시 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우며, 상세한 시장 조사가 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 권리 분석 결과는 본 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

* 본 물건에 대한 상세한 가치 평가 및 투자 전략 수립을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.