나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경715 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1348 코오롱아파트 109동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신도중학교 동측 인근에 위치하는 코오롱
아파트 109동 5층 501호로서, 주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로
형성된 대규모 공동주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하고, 본건 남측 직선거리
약 460미터 지점에 도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 109동 22층 건물 내 5층 501호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 열병합에의한 지역난방설비, 도시가스설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 동측으로 중로, 북측 및 서측으로 소로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
절대보호구역, 택지개발지구, <추가기재> 공동주택용지 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1348번지 코오롱아파트 109동 5층 501호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경715 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 325,000,000원이며, 토지 면적은 27.08㎡ (약 8.19평), 건물 면적은 59.98㎡ (약 18.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 국OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치한 코오롱아파트 109동 5층 501호입니다.

주위는 대규모 공동주택단지와 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

본건 남측으로 약 460미터 지점에 도시철도 2호선 중동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형에 유사하며, 아파트 및 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로는 중로, 북측 및 서측으로는 소로에 접해 있으며, 단지 내 가로망은 잘 정비되어 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공동주택용지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 11월 11일에 접수된 국민은행 근저당권 (금168,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 해운대구의 대규모 주거단지 내에 위치하고 있어, 풍부한 주거 배후 수요를 기반으로 합니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 신도중학교가 소재하며, 코오롱아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

또한, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

도시철도 2호선 중동역과 버스정류장이 인접하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 아파트는 1997년에 준공되어 약 30년이 경과함에 따라 건축물의 노후화가 진행되었습니다. 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축/리모델링 관련 이슈를 고려해야 합니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 해당 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 어떤 내용을 담고 있는지 철저히 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 0원임을 감안하더라도, 내부 사정 확인이 중요합니다.)

부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 중심 주거지역에 위치한 코오롱아파트입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높은 편입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 지상권 및 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1997년 준공된 아파트라는 점은 향후 투자 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

해운대구라는 우수한 입지적 가치와 편리한 교통망이 강점입니다.

대규모 아파트 단지의 일원으로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 매매 거래 내역 (2026년 7월 기준, 전용면적 59.98㎡):

* 1층: 34,500,000원 (3억 4500만원)

* 9층: 37,500,000원 (3억 7500만원)

* 16층: 38,500,000원 (3억 8500만원)

평균 시세 (층수 고려): 약 3억 6,000만원 ~ 3억 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정가: 3억 2,500만원.

낙찰 예상가 산정:

본 물건은 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세의 80~90% 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다.

시세 하단부(3억 6,000만원)의 90%는 약 3억 2,400만원, 상단부(3억 7,000만원)의 85%는 약 3억 1,450만원 수준입니다.

최근 실거래가 최고가(3억 8,500만원)를 감안하면, 경쟁이 치열할 경우 3억 3,000만원 ~ 3억 5,000만원까지 상승할 가능성도 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 최저 입찰가는 감정가인 3억 2,500만원부터 시작합니다.

제안 입찰가: 3억 3,000만원 ~ 3억 4,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.