나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5739 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '정관중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건물 내 1층 109호로서,
(사용승인일:2017.08.08)
외벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감,
창호 : 강화유리 마감등.

이용상태

본건은 공부상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

매학리 751-6 :일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 내역

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층109호

건물명: 서울프라자

구분: 집합건물

용도 (공부상): 제2종근린생활시설 (일반음식점)

실제 이용 상태: 현재 공실

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건물 내 1층 109호

사용승인일: 2017년 8월 8일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 499,000,000원

토지면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

건물면적: 47.56㎡ (약 14.39평)

토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5739 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '정관중학교' 남동측 인근

주변: 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

토지 형상: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지

토지 이용: 근린생활시설 건부지

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 택지개발지구

2.2. 교통 및 도로

차량 접근 용이

인근 시내버스정류장 소재 (대중교통사정 보통)

인접 도로: 남동측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 15미터 내외 포장도로 접합

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사서영씨앤디 (2017-08-11)

말소기준권리: 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2017-08-11, 368,400,000원)

이후 권리: 근저당 (대신저축은행, 2024-07-11, 420,000,000원), 임의경매 (경상남도정치망수산업협동조합, 2025-08-21, 321,565,092원), 압류 (기장군, 2026-04-16)

등기부채권 총액: 788,400,000원

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 기재된 대부분의 권리(근저당, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 정보는 제공되지 않아 인수 여부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 택지개발지구 내 일반상업지역에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요가 확보되는 지역입니다. 건물 자체는 일반음식점으로 등록되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 인접한 도로의 폭이 넓어 차량 접근성이 양호하며, 지역 상권 활성화 가능성이 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과상, 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 시설: '정관중학교'가 인근에 소재합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설 및 주거단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로 인한 임대 수익 공백: 즉시 수익 발생이 어렵고, 공실 장기화 가능성이 있습니다.

과도한 채무 부담: 등기부상 채무 총액(788,400,000원)이 감정가(499,000,000원) 대비 높아, 매각 가격이 높게 형성될 경우 수익률 저하가 우려됩니다.

미확인 권리 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나 상세 정보가 없어, 해당 권리가 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

지역 상권 경쟁 심화: 주변 상가 밀집 지역 특성상 임차인 확보를 위한 경쟁이 치열할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 방화지구, 택지개발지구 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 근린상가입니다. 뛰어난 입지와 주변 주거단지를 바탕으로 한 잠재력은 있으나, 현재 공실 상태이며 등기부상 채무 부담이 높다는 점은 주의해야 합니다. 매각 후 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성을 철저히 확인해야 하며, 임대 수익률 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다. 권리관계 자체는 명확한 편이므로, 향후 상권 활성화 및 임차인 확보 전략에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2017년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

정관신도시 개발에 따른 배후수요 증가 및 상권 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

일반음식점 용도 외 다양한 근린생활시설로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

적정 가격 낙찰 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 499,000,000원

인수되는 보증금 없음.

채무 총액이 높고 현재 공실 상태인 점, 매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 투자 가치는 주변 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~85% 수준을 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 349,300,000원 ~ 424,150,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.