나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5742 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 소재""정관읍사무소""남동측 인근에 위치하는 서울프라자
3층 301호로서,주위는 아파트단지,각종근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 3층 301호로서
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트
내벽 : 페이팅마감등
창호 : 강화유리창호등

이용상태

노유자시설(상호:정관스마트요양원)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로,근린생활시설 및 노유자시설 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭약15미터,남동측으로 폭약20미터내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,제1종지구단위계획구역,중로1류(폭20 ~ 25미터)(접합),
중로2류(폭15 ~ 20미터)(접합),특수도로(보행자정용도로)(부고 제2008 - 495호)

가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

인접한 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5742 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 3층301호 (신주소: 부산광역시 기장군 구연3로 11)

토지면적: 69.91㎡ (약 21.15평)

건물면적: 268.14㎡ (약 81.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 768,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호

주요 용도: 노유자시설 (상호: 정관스마트요양원), 제2종근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 소재 "정관읍사무소" 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준임

* 도로: 북서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 접함

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭20~25미터), 중로2류(폭15~20미터), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 택지개발지구

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017-08-11 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

* 등기부상 소유권 변동:

* 2017-08-11 (접수): 주식회사서영씨앤디 (소유권보존)

* 2023-03-22 (접수): 정연주 (소유권이전, 매매)

* 기타 권리 (매각으로 모두 소멸 예정):

* 근저당: 수협엔피엘대부주식회사 (542,400,000원)

* 가압류: 부산행복신용협동조합 (200,000,000원)

* 압류: 동래세무서장, 북부산세무서장, 부산광역시, 기장군

* 임의경매: 경상남도정치망수산업협동조합 (473,444,357원)

* 총 등기부 채권액: 742,400,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수 보증금 0원으로 표시되어 있더라도 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 정관읍사무소 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 현재 건물 전체 3층이 "정관스마트요양원"으로 이용되고 있으며, 인접한 호실과 일체로 운영되는 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경은 아파트단지 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 일반적인 상업지역의 수준을 갖추고 있습니다.)

* 주거 환경: 아파트 단지 인근으로 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 정관읍사무소 등 공공시설 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 구체적인 보증금 및 차임 등 상세 정보를 파악해야 합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 정보가 없는 임차인은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 현 시설 이용 현황: 인접 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 이용 중인 점은 향후 전용 공간 활용 계획이나 임대차 조건 협상 시 고려해야 할 사항입니다.

* 환경적 요인: 부산 기장군 정관읍 지역은 과거 의료폐기물 소각시설로 인한 악취 민원이 있었던 것으로 파악됩니다. (2015년 및 2026년 기사 참조). 시설 이전 계획이 진행 중이라고는 하나, 해당 시설과의 거리 및 잠재적 환경 영향 가능성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 계획: 택지개발지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 서울프라자 3층 301호로, 감정가는 7억 6천 8백만원입니다. 토지 약 21평, 건물 약 81평 규모의 근린상가 건물이며, 현재는 노유자시설(요양원)로 사용 중입니다. 입지적으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력은 양호한 편입니다. 권리 관계는 다수의 압류 및 근저당 등이 존재했으나, 임의경매 개시로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 현재 요양원으로 사용 중인 특수성을 고려한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상업 지역 입지: 아파트 단지 인근의 상업지역으로 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 관계 정리: 말소기준권리보다 후순위인 각종 권리들이 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 권리 분석이나 협상 없이 건물 활용이 가능합니다.

* 요양원 등 시설 운영 용이성: 현재 요양원으로 사용 중이므로, 관련 업종으로의 재임대 또는 직접 운영 시 즉시 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 768,000,000원

인수 보증금: 0원

등기부 채권 총액 (말소 예정): 742,400,000원

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 물건의 현재 시세 및 임대료 수준 조사

* 본 물건과 동일하게 요양원으로 운영 중인 타 시설의 수익성 분석

* 현재 운영 중인 "정관스마트요양원"과의 임대차 계약 조건 및 명도 가능성 확인

* 향후 건물 활용 계획에 따른 투자 가치 재평가

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위 내에서 결정되는 경향이 있으나, 본 건은 현 시설 이용 상태, 임대 관계 미상, 잠재적 환경 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서, 철저한 권리 분석, 현장 조사, 임대차 조사, 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.