나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경714 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1818 해운대힐스테이트위브 티-103동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘동백초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 해운대힐
스테이트위브 티-103동 5층 503호로서, 부근은 대규모 아파트 단지, 중소규모 공동주택,
근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 장산역이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기둥구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건물(티-103동) 내 5층 503호로서,
외벽 : 복합판넬 및 커튼월마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등,
창호 : 페어글라스창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
중앙난방설비, 도시가스 공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 20미터, 북동측으로 노폭 약 15미터, 남동측 및 남서측으로 노폭 약
8미터의 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 1817번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-22), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m
이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

2. 1818번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-22), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m이하)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3. 1819번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-22), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m이하)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경714 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1818 해운대힐스테이트위브 티-103동 5층503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

감정가: 816,000,000원

토지면적: 61.60㎡ (약 18.63평)

건물면적: 105.88㎡ (약 32.03평)

아파트 전용면적: 105.88㎡ (약 32.03평)

아파트 분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘동백초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 대규모 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 도시철도 2호선 장산역을 이용할 수 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 180m 이하), 상대보호구역 및 절대보호구역(에이아이디유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 2015년 6월 17일에 김경환 명의로 되어 있으며, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2018년 6월 5일, 39,000,000원)이 존재합니다. 이후 한국자산관리공사 근저당권(2022년 2월 22일, 600,000,000원), 국민은행 임의경매(2025년 8월 21일, 30,085,169원), 김현주 강제경매(2025년 9월 1일) 등이 등기되었습니다. 모든 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 639,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김현주(전입/확정일자 2016년 2월 26일)는 보증금 330,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 9월 10일입니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김현주가 존재하므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 330,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있는 주요 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 위치해 있으며, 동백초등학교와 도시철도 2호선 장산역이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 총 45층 중 5층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 복합판넬 및 커튼월 마감이며, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 중앙난방, 도시가스 공급 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 내 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있으므로, 관련 사건 정보를 면밀히 확인하여 경매 절차 및 낙찰, 배당 등에 미칠 영향을 종합적으로 검토해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김현주는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 330,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 특히, 차임이 0원으로 명시된 점은 특수한 계약 조건일 수 있으므로, 계약 내용 및 보증금 반환 책임에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 계약 세부 사항 확인이 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가 금액 외 실제 시장 가치는 다를 수 있으며, 경매 물건 특성상 내부 확인에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

해운대구 중동에 위치한 해운대힐스테이트위브 아파트로, 우수한 입지와 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성과 중복 사건 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대라는 우수한 입지 조건 및 대단지 아파트의 안정성.

* 해운대 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력.

* 정확한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 합리적인 투자 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 명도 비용, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.