나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3196 [1] 부산광역시 중구 광복동1가 51 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동1가 소재 '도시철도1호선 남포역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 성숙된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '남포역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 양호함.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 토지로서, 일련번호(1)은 세장형, 일련번호(2, 3)은 일단으로 부정형 및 일련번호(4)는 삼각형 토지임.

인접 도로상태

- 일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.
- 일련번호(2,3)은 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
- 일련번호(4)는 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13, 건축제한 완화), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1 ~ 3) 지상건물 3층부분은 제시외물건으로서 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 일련번호(4): 조표74내 조표제74호 목조 함석지붕 2층 건물(사용승인일:1953.03.15)로 등재되어 있으나, 현황은 일련번호(5)와 벽체를 허물고 수선에 의하여 건물 한개동으로 사용중임.
·외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 마감
·내벽 : 인테리어 및 벽지 등 마감,
·창호 : 알루미늄 샷시창 구조임.

나. 일련번호(5): 조표20355내 조표제20355호 목조 기와지붕 2층 건물(사용승인일: 1949. 11.10.)로 등재되어 있으나, 현황은 일련번호(4)와 벽체를 허물고 수선에 의하여 건물 한개동으로 사용중임.
·외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 마감 등,
·내벽 : 인테리어 및 벽지 등 마감,
·창호 : 알루미늄 샷시창 구조임.

이용상태

- 일련번호(4, 5) - 1층: 의류점
- 일련번호(4, 5) - 2층: 의류진열 및 보관소

설비내역

일련번호(4, 5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 2층 부분에 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 공부상 건물 일련번호(4)는 목조 기와지붕 2층 건물이고, 일련번호(5)는 목조 함석지붕 2층 건물의 2개동으로 등재되어 있었으나, 현황은 2개동의 벽체를 철거 연결하여 1개동 슬래브지붕으로 수선하였고, 옥상부분(3층)은 제시외건물㉠(조적조 판넬지붕위 천막 덮개)을 증축하여 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 목록4는 목조 함석지붕 2층 건물, 목록5는 목조 기와지붕 2층 건물이나 현황은 목록4,5 모두 슬래브 지붕으로 공부와 상이함.
목록 4,5는 공부상 2개동 건물이나 현황은 벽체를 철거하고 1개동의 건물로 수선하여 사용중임.
제시외건물은 물품보관소 및 창고로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경3196 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행/농업협동조합자산관리회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 중구 광복동1가 51

용도: 근린시설

감정가: 2,016,386,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 112.10㎡ (약 370.58평)

토지지분: 112.10㎡ (약 370.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 167.54㎡ (약 553.85평)

건물지분: 167.54㎡ (약 553.85평)

건물 제시외면적: 83.77㎡ (약 276.92평)

총 건물 면적 (제시외 포함 추정): 251.31㎡ (약 830.78평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

공부상 목록4는 목조 함석지붕 2층 건물, 목록5는 목조 기와지붕 2층 건물로 등재되어 있으나, 현황은 목록4, 5 모두 슬래브 지붕으로 공부와 상이합니다.

목록 4, 5는 공부상 2개동 건물이나, 현황은 벽체를 철거하고 1개동으로 수선하여 사용 중입니다.

제시외 건물은 물품보관소 및 창고로 사용 중입니다.

일련번호(1~3) 토지 지상 3층 부분은 제시외 물건으로, 토지 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동1가 소재 '도시철도 1호선 남포역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 빌딩 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 성숙된 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '남포역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

토지 일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지 일련번호(2,3)은 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지 일련번호(4)는 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 근저당권 (부산은행, 2015.03.30.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 소유권이전: 정석남 (1987.06.15.)

* 근저당권: 부산은행 (2015.03.30., 528,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022.06.27., 600,000,000원)

* 가압류: 한춘희 (2025.05.16., 15,140,000원)

* 소유권이전(상속): 김윤정 (2025.08.18.)

* 임의경매: 농협은행 (2025.08.21., 870,474,697원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 농협은행 (2025.09.05., 7,458,415원)

* 임의경매: 부산은행 (2025.09.22., 2025타경3424)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.04.22.)

3.3. 총 등기부채권액

1,150,598,415원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-25

대항력: 없음

* 임차인: 배경옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-26

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 미상

차임: 미상

전입일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 인수 여부와 관계없이 세부적인 파악이 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부산 중구 광복동 및 남포동 일대는 부산의 대표적인 상업, 문화, 관광 중심지로, 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

의류, 잡화, 음식점, 영화관, 엔터테인먼트 시설 등 다양한 업종의 상업시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

남포역을 중심으로 한 역세권 입지는 잠재 고객 확보에 유리합니다.

4.2. 업종 분석 (건물 이용현황 참고)

공부상 건물 일련번호(4, 5)는 제1종근린생활시설(의류점)로 이용 중입니다.

현황은 상업·업무용 빌딩 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 인프라

부산 지하철 1호선 남포역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하여 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 국제시장, 롯데백화점, 백화점, 각종 로드샵 등 다양한 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다.

* 문화/관광: BIFF 광장, 부산타워(용두산공원), 자갈치시장, 감천문화마을 등 주요 관광 명소가 인근에 위치합니다.

* 금융/의료: 은행, 병원 등 기본적인 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역은 부산의 핵심 상업 및 관광 지역으로, 공개된 정보나 주변 환경 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치 및 현황

* 건물 구조 및 지붕: 공부상 목조 함석/기와지붕 2층이나, 현황은 슬래브 지붕으로 변경되었습니다.

* 건물 동수: 공부상 2개동이나, 현황은 벽체 철거 후 1개동으로 합쳐져 사용 중입니다.

* 제시외 건물: 물품보관소 및 창고로 사용되는 제시외 건물이 존재하며, 토지 사용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 설정되어 있어 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다.

6.3. 미상 임차인

임차인 정 의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 인수 여부와 관계없이 실제 거주 여부 및 계약 관계를 파악하는 데 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타

건물 용도(제1종근린생활시설)와 실제 이용 상태(점포, 영업소 등) 간 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 남포역 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 풍부한 유동인구와 발달된 상권은 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

그러나 건물 현황과 공부상의 불일치, 제시외 건물의 존재, 복잡한 권리 관계, 미상 임차인 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함되므로, 현장 확인을 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 대표적인 상업, 관광, 교통의 중심지에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 역세권 프리미엄: 남포역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하여 임대 수요 확보 용이.

* 상권 활성화: 풍부한 유동인구와 발달된 상업 기반으로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 활용도 높은 건물: 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 향후 리모델링을 통한 가치 증대 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(2,016,386,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현장 상태, 권리 관계의 복잡성, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 순수하게 법적 권리 및 물건 가치 평가를 바탕으로 시장 경쟁력을 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사를 통한 물건 가치 평가와 함께 진행되어야 합니다.

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