나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1752 [1] 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 소재 '막디골소류지' 남동측 및 남측 인근
에 위치하며 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 완경사로서, 유지(소류지)로 이용중임.
[2] 사다리형 평지로서, 창고 건부지로 이용중임.
[3] 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[4] 농경지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[2] 본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[3] 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[4] 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소 닭 오리 메추리
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
[2~4] 생산관리지역 , 성장관리계획구역(부곡3(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(소 말 사슴 양 젖소 닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

본건 기호[2] 토지는 공부상 및 귀 제시목록상 지목 '답'으로 등재되어 있으나, 현황
창고용지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[5] 블록조 판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

[5] 단독주택으로 이용중임.

설비내역

[5] 제반 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1,3-1~3-3,4-1) 및 수목(2-2,3-4,4-2) 매각 포함. [목록1] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록2,4] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2] 지목 '답'이나 현황 '창고 건부지'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1752 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374

용도: 단독주택

감정가: 264,268,700원

총토지면적: 2408.00㎡ (약 728.4평)

매각대상 토지지분: 1516.2461㎡ (약 458.6평)

건물면적: 90.60㎡ (약 27.4평)

건물지분: 90.6㎡ (약 27.4평)

건물 제시외면적: 166.20㎡ (약 50.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남단감원예농업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 부곡면 수다리에 위치하며, '막디골소류지' 남동측 및 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 토지: 부정형의 완경사지로 현재 유지(소류지)로 이용 중입니다.

* 토지: 사다리형의 평지로 창고 건부지로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황과 차이가 있습니다.

* 토지: 사다리형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지: 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 각 토지 필지는 남측, 북서측, 북측, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 모든 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지[2~4]는 추가로 성장관리계획구역(부곡3)에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 근저당(을1, 2016.08.29. 설정, 경남단감원예농업협동조합)보다 후순위 권리들이 등기되어 있어, 경매를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 430,000,000원에 달하는 점은 유의해야 합니다.

* 말소기준권리:

* 을1: 근저당 (2016.08.29. 설정, 경남단감원예농업협동조합, 130,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 강남호 (매매, 2016.08.29.), 강민정외 3명 (상속, 2025.08.13.), 강민정 (상속포기 경정, 2025.09.05.)

* 근저당: 경남단감원예농업협동조합 (130,000,000원), 정운철 (100,000,000원)

* 가압류: 효성캐피탈주식회사 (200,000,000원)

* 임의경매: 경남단감원예농업협동조합 (104,007,316원, 2025타경1752)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. (토지 및 건물 모두 임대관계: 미상임)

4. 상권분석

본 물건은 농촌지역에 위치하여 전통적인 상업지역과는 거리가 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있으며, '막디골소류지' 인근의 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 부족하며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 제공된 '수다리로얄빌리지' 관련 JSON 데이터는 '다세대' 주택 정보로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 읍면 지역의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되어, 공유자와의 관계 설정 및 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 토지 및의 경우 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 물건명세서에 "[목록1] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음"으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '주의사항'에 '공유자우선매수신고'가 언급되어 있어 입찰 전 법원에 문의하여 최종 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 토지의 지목이 '답'이나 현황 '창고 건부지'로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각에 포함되나, 이에 대한 별도 명확한 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로: 각 필지가 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어, 건축 행위 시 도로 관계 법규 준수 여부 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 물건지 인근에 특정 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 부곡면 수다리에 위치한 단독주택 및 토지의 지분 경매 물건으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 그러나 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이, 복잡한 권리관계 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 농촌 지역의 특성을 고려하여 전원생활이나 농업 관련 활용 가능성을 염두에 두고 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 넓은 토지의 지분을 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 조용하고 쾌적한 농촌 환경 속에서 전원생활을 계획하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

* 주변 '막디골소류지' 등 자연 경관을 활용한 토지 이용 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,268,700원입니다. 그러나 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수 가능성(확인 필요), 제시외 건물 포함 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점도 감안해야 합니다.

종합적인 검토 결과, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서, 즉 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 공유자 협의 가능성, 경쟁 입찰자 수 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.