나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21833 [1] 경상남도 거제시 동부면 부춘리 615 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대부분 수풀이 우거져 있는 나지 상태 및 일부 전으로 이용중이며, 대체로 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21833 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 부춘리 615

용도: 대지

감정가: 100,300,000원

토지면적: 850.00㎡ (약 257.1평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

등기부채권 총액: 91,000,000원

1. 2 입지조건

1.2. 1 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 노자산 자락에 위치하여 물 맑고 공기가 좋은 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 간선도로와의 거리 및 위치를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가되나, 차량 접근성 부족은 주요 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 3 인접 도로상태

지적도상 본건 토지는 맹지에 해당합니다. 이는 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입이 어렵다는 것을 의미합니다.

1. 3 권리분석

1.3. 1 등기부현황

등기부등본 상 최초 소유권은 주문창에게 있으며, 1993년 2월 9일에 소유권이 이전되었습니다. 이후 2016년 9월 8일, 장승포신용협동조합을 근저당권자 및 지상권 설정자로 하는 권리가 설정되었으나, 해당 권리들은 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 현재 채권자 장승포신용협동조합 명의로 2025년 8월 21일 임의경매 개시결정이 되었으나, 이 또한 말소 처리되어 있는 상태입니다. 이는 경매 절차가 진행되면서 기존 권리들이 정리되었거나, 해당 경매 사건 번호와 관련된 등기사항이 복잡하게 처리되었음을 시사합니다.

1.3. 2 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 현황에서도 인수할 보증금 총액이 0원으로 파악되어, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

1. 4 상권분석

1.4. 1 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 위치하고 있지 않습니다. 따라서 일반적인 상업 활동이나 임대 수익을 기대하기는 어려운 지역적 특성을 가집니다. 부춘마을은 체험 휴양 마을로 운영되는 등 농촌 관광 관련 시설이 일부 존재합니다.

1.4. 2 잠재적 상권 가치

현재로서는 상업적 가치가 낮으나, 거제시의 종합 식물원 조성 계획 등 지역 개발 사업이 진행될 경우 향후 잠재적 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.

1. 5 생활정보

1.5. 1 편의시설

주변에 대규모 편의시설이나 상업시설이 부족할 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의시설은 부춘마을 내 농촌체험휴양마을 및 주변 관광지 (거제자연휴양림, 노자산 등)를 중심으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 2 주거 환경

단독주택과 농경지가 혼재된 조용한 자연환경을 제공합니다. 부춘농촌체험휴양마을이 위치하여 쾌적한 자연 속에서의 생활이 가능합니다.

1. 6 잠재적 리스크

1.6. 1 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역은 개발 행위에 대한 엄격한 제한을 받습니다.

1.6. 2 맹지 및 접근성 문제

지적도상 맹지이며 차량 출입이 불가능하다는 점은 토지 활용도를 크게 저하시키는 중대한 리스크 요인입니다. 건축 또는 개발을 위해서는 인접 토지와의 토지 사용 승낙이나 분할 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 3 혐오시설

주변 지역에 대규모 석산 개발이 추진된 이력이 있습니다. 비록 해당 토지와 직접적인 관련성은 없으나, 인근 지역의 개발 동향 및 환경 변화 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재의 대지로서, 감정가 1억 30만원의 토지 매각 건입니다. 가장 큰 장점은 주변 자연환경이 뛰어나고, 현재 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 그러나 지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다. 또한, 과거 석산 개발 추진 이력이 존재하여 향후 주변 환경 변화 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1. 8 투자 포인트

* 뛰어난 자연환경: 노자산 자락에 위치하여 쾌적하고 청정한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 거제시의 종합식물원 조성 등 미래 지역 개발 계획이 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

1. 9 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 토지이용규제 등 중대한 활용 제한 요소가 있어 일반적인 토지 투자보다는 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 추가 확보, 귀농·귀촌 관련 토지 활용 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 예상 입찰가 산정은 현재의 감정가를 기준으로 하되, 향후 활용 방안 및 인접 토지와의 협의 가능성, 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 토지이용계획과 맹지라는 점을 감안했을 때, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰을 고려할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 개별적인 시장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 현재로서는 전문적인 시장 분석과 현장 답사를 통해 실질적인 가치를 파악하는 것이 우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.