나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21832 [1] 경상남도 거제시 고현동 223-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘계룡중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 토지로서, 사다리형 평지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 1층 및 4층평에 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2014.12.10.) 외 벽 : 타일 및 드라이비트 등 마감, 계단실 내벽 : 타일 등 마감, 창 호 : 하이샷시창호입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡) 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21832 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 223-1 (신주소: 동문2길 15)

용도: 다가구주택

감정가: 1,215,980,300원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반야월새마을금고 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 312.00㎡ (약 94.38평)

건물면적: 527.51㎡ (약 159.65평)

건물 제시외면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘계룡중학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

건축물대장상 다가구주택으로 6가구(fmlyCnt=6)가 거주 가능한 규모입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 4층 건물이며, 2014년 12월 10일 사용승인되었습니다.

1.3. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

거제시 시내버스가 운행 중이며, 고현버스터미널을 중심으로 대중교통 이용이 가능합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

인접 도로상태는 서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(계룡중학교)에 해당합니다.

2. 건물 현황

2.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물입니다.

외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 내벽은 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

2.2. 설비 내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 시설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 1월 15일 접수된 반야월새마을금고의 근저당권(650,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

본 건은 2025타경21832호로 반야월새마을금고에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰자는 소유권만 취득하게 됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

고현동은 거제시의 중심 지역 중 하나로, 일상생활에 필요한 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교(계룡중학교)가 있어 학생들을 대상으로 한 상권도 일부 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 편의성과 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 접근성

고현동은 거제시의 중심 상업 지구와 가까워 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설 접근성

본건 인근에 계룡중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

거제시 내 고등학교(거제고, 거제공고 등)로의 통학도 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

거제시 시내버스 노선이 잘 연결되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋아 거제 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 학교보호구역(계룡중학교) 등의 제약 사항이 있습니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축이나 개발 시 고려되어야 합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 1층과 4층에 제시외 건물 2동(감정서상 ㉠, ㉡)이 포함되어 매각됩니다.

이들 제시외 건물의 현황 및 철거 여부 등은 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 및 공실 여부 확인이 필요합니다.

다만, 현재 파악된 임차인들의 대항력은 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 다가구주택으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다.

계룡중학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

전체 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, 제시외 건물 존재, 토지의 일부 제한 사항 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

주거 지역으로서 안정적인 임대 수요가 예상되나, 정확한 임대 수입 및 공실률 분석은 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 고현동은 거제시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 임차인의 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 각종 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치 상승: 거제 지역의 개발 현황 및 향후 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 시장 가격, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와 경매 시장의 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 거제 지역 부동산 시장 동향 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵사오니, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.