나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21840 [1] 경상남도 거제시 일운면 망치리 457 다가구주택 경매

경상남도 거제시 일운면 거제대로 1750 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경21840(통영지원 경매2계). 감정가 1,592,385,280원, 최저가 546,188,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 21840 [1]
소재지	경상남도 거제시 일운면 망치리 457
도로명주소	경상남도 거제시 일운면 거제대로 1750
용도	토지
매각기일	2026.08.31
관할법원	통영지원 경매2계 (055)640-8502(구내:502))
이용제한	(접함)도로구역, (접함)영농여건불리농지, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, (저촉)일반도로, 역사문화환경보존지역, (저촉)계획관리지역, (저촉)보전관리지역, 자연취락지구

면적

토지면적	2,435㎡ (736.59평)
건물면적	366.95㎡ (111.00평)

금액

감정가	1,592,385,280원
최저가	546,188,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	54,618,800원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.04	1,592,385,280원	유찰
2차	2026.06.15	1,114,670,000원	유찰
3차	2026.07.20	780,269,000원	유찰
4차	2026.08.31	546,188,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 일운면 망치리에 소재하는 &apos;망치몽돌해수욕장&apos;의 남서측 인근에 위 치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 해안 농 촌지대임.
교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
형태 및 이용상태: ① 기호 1): 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 상업용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임. ② 기호 3): 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 및 주차장 등으로 이용 중임. ③ 기호 4): 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중 임. ④ 기호 5): 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 잡종 지 및 법면 등으로 이용 중임.
인접 도로상태: ① 기호 1): 본 건 서측으로 노면을 달리하는 왕복 2차로 도로 소재하고, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로(기호 4)에 노면을 달리하여 접함. ② 기호 3): 본 건 서측으로 왕복 2차로 도로 소재하고 본 건 일부는 노폭 약 4~5미터 내외 노폭 도로 및 가감속차로에 포함됨. ③ 기호 4): 본 건이 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로임. ④ 기호 5): 본 건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: ① 기호 1): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 일반도로(중로1-1호선)(저촉), 가 축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수 욕장지구). ② 기호 3): 보전관리지역, 자연취락지구, 일반도로(중로1-1호선), 가축사육제한구역(모든축 종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구). ③ 기호 4): 계획관리지역, 자연취락지구, 일반도로(중로1-1호선)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구). ④ 기호 5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구).
제시목록 외의 물건: 기호 1) 지상에 제시 외 건물 3개 동, 제시 외 구조물 4개 동, 제시 외 구축물 1식 등이 소 재하고 기호 5) 지상에 제시 외 수목(타인 소유) 등이 소재함.
공부와의 차이: 기호 4) 토지의 공부상 지목은 &apos;답&apos;이나 현황 &apos;도로 등&apos;으로 이용 중이고 기호 5) 토지의 공 부상 지목은 &apos;답&apos;이나 일부의 현황은 &apos;잡종지&apos;임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지는 토지이용계획확인서상 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 보전관리 지역)에 속하는 것으로 표시되나, 보전관리지역은 경계에 접할 뿐 해당 지역에 포함되지 않으므로 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가함. 2) 본 건 기호 1) 토지는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 3) 본 건 기호 1) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물, 제시 외 구조물 및 제시 외 구축물 등이 소재하고 있어 개략적 실측 후 관찰감가법을 병 용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물 등으로 인해 제한받는 토지 가액은 &apos;토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 다만 철거 및 이동이 용이한 제시 외 구조물 (차양 등)은 평가 외로 함. 4) 본 건 기호 4) 토지의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로 등’이고, 기호 5) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 일부는 현황 ‘펜션 부속토지(주차장)’로 이용 중인바, 이를 고려하여 평가함. 5) 본 건 기호 5) 토지 중 휴경지 지상의 수목은 타인 소유로 조사되어(후첨 ‘사진용지’ 참조) 평가 외로 함. 제시 외 수목으로 인해 제한받는 토지 가액은 ‘토지·건물 감정평 가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 6) 14번 국도에서 본 건 토지로의 진입로로 이용 중인 가감속차로에 대한 도로점용료는, 기 호 2) 건물의 용도가 단독주택인 경우에는 면제 대상이나, 기준시점 현재 펜션으로 이용 중이므로 점용료 부과 대상이 될 수 있다는 점 유의 바람(담당: 거제시 도로과 도로관리 팀 도로점용허가 담당자). 7) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 본 건 건물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의 바람. 또한, 기호 5) 휴경지 부분을 제외한 본 건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지 평가 시 고 려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상2층 근린생활시설 및 단독주택(현: 펜 션)으로서(사용승인: 2011.03.16.), 외벽: 사이딩판넬 잇기 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.
이용상태: 근린생활시설 및 단독주택(현: 펜션)으로서, 일반건축물대장 건축물현황도상의 용도는 다음 과 같음. 지하층: 제1종근린생활시설(소매점), 화장실 2, 창고, 계단실 등, 1, 2층: 룸 4(각 룸별 &apos;침실, 주방, 욕실 등&apos;), 복도 등임.
설비내역: 제반 위생·급배수 설비, 전기판넬 난방설비, 전기온수기 등이 갖춰져 있음. 보일러설비가 갖춰져 있으나 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 탐문 조사되는바 정상적 작동 여부에 대 한 확인 요함.
부합물 및 종물: 후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 참조 바람.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지의 경사(동하향) 및 고저 차로 인하여, 기호 2) 건물의 지하 1층은 동측에서 지상 1층으로 노출되는 점 참고 바람. 2) 본 건 기호 2) 건물 지하 1층 관리실 후면부에 누수 문제 있는 것으로 탐문 조사됨. 응찰 시 반드시 재확인 바람. 3) 본 건 기호 2) 건물 2층 부분은 복층 구조로 이루어진바 이를 고려하여 평가함.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠~㉢), 제시외 구조물(㉣~㉦) 및 제시외 구축물(㉧) 각 매각 포함
-[목록5]제시외 수목(타인 소유) 매각에서 제외. 최저매각 가격은 제시외 수목으로 인해 제한받는 가격임.
-[목록2] 감정서상 건물 지하 1층 누수가 있는 것으로 조사됨.
-도로점용료가 부과 될 수 있으므로 자세한 사항은 관할 관청에 문의 바람.
-[목록5]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수),농지임차인이 점유하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21840 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 망치리 457

용도: 다가구주택 (현: 펜션)

감정가: 1,592,385,280원

토지면적: 2435.00㎡ (약 736.64평)

건물면적: 366.95㎡ (약 110.93평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2011년 03월 16일

1.2. 추가 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 500.60㎡

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 망치리에 위치하며, '망치몽돌해수욕장'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 해안 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 서측으로는 노면을 달리하는 왕복 2차로 도로가 있으며, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지들로 구성되어 있으며, 현재 상업용 건부지, 일부 법면, 도로 및 주차장, 휴경지, 잡종지 등으로 이용되고 있습니다. 특히, 기호 4번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중이며, 기호 5번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 일부 현황 '잡종지'입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구에 속하며, 일반도로(중로1-1호선), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

경남은행 근저당 (접수일자: 2022년 06월 09일, 채권최고액: 1,155,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 대흥농산㈜농업회사법인: 보증금 0원, 차임 300,000원, 확정일자 2025-04-17, 배당신고일자 2025-09-15. 대항력 없음.

* 이수미: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2024-10-31, 확정일자 2024-11-06, 배당신고일자 2025-09-22. 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금

상기 임차인 중 대항력 있는 임차인이 없으므로, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (총 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 지하 1층 ~ 지상 2층 규모로, 현재 근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.

* 지하층: 제1종근린생활시설(소매점), 화장실 2개, 창고, 계단실 등.

* 1, 2층: 객실 4개 (각 객실별 침실, 주방, 욕실 구비), 복도 등.

4.2. 주변 시설 및 특성

망치몽돌해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 숙박시설이 있어 펜션 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 기타 상권 고려사항

* 도로점용료 부과 가능성: 14번 국도에서 본건 토지로 진입하는 가감속차로에 대한 도로점용료가 펜션 이용으로 인해 부과될 수 있습니다. 자세한 사항은 관할 관청에 문의하여 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해수욕장 인근에 위치하여 여름철 관광객을 위한 편의시설 및 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 편의

해안가 주변의 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

감정평가서상 건물 지하 1층 누수 문제가 조사되었습니다. 특히 지하 1층 관리실 후면부에 누수가 있는 것으로 탐문 조사되었으므로, 응찰 전 반드시 재확인 및 보수 비용을 산정해야 합니다.

6.2. 농지 관련 사항

부지 일부가 농지일 가능성이 있으며, 관련하여 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 농지 임차인이 점유하고 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 수목

토지(목록5) 지상에 타인 소유의 제시외 수목이 존재하며, 이 수목은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각 가격이 제한받고 있다는 점을 인지해야 합니다.

6.4. 토지 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 건물 및 제시외 건물 등의 정확한 위치 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

6.5. 도로점용료

펜션으로 이용 중인 관계로, 진입로 관련 도로점용료 부과 가능성이 있습니다. 이는 운영 비용에 영향을 미칠 수 있으므로 관할 관청에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 일운면 망치리 해변가에 위치한 펜션으로 활용 가능한 다가구주택입니다. 망치몽돌해수욕장 인근의 입지 조건과 넓은 토지 면적, 건물과 토지의 일괄 매각, 그리고 다수의 제시외 건물 및 구조물 포함 등은 긍정적인 요소입니다. 그러나 지하 누수 문제, 농지취득자격증명 발급 필요성, 타인 소유 수목으로 인한 매각 제외, 도로점용료 발생 가능성 등의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 지하 누수와 농지 문제는 인수 후 상당한 비용이나 번거로움을 야기할 수 있으므로 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해수욕장 인근의 관광지로서 펜션 또는 숙박시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 면적이 넓고, 제시외 건물 및 구조물이 다수 포함되어 있어 추가적인 활용 가치 확보가 가능합니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정평가액 1,592,385,280원에서 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 1,592,385,280원

* 인수 보증금: 0원

* 건물 지하 누수 보수 비용

* 농지취득자격증명 발급 관련 비용 및 절차

* 도로점용료 발생 여부 및 금액

* 토지 경계 복원 등 측량 비용

* 제시외 수목 제외로 인한 최저매각가 제한 요인

* 주변 유사 물건 시세 및 향후 전망

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 각종 리스크에 대한 상세한 분석이 선행되어야 합니다.1.물건기본정보