나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21847 [1] 경상남도 고성군 고성읍 이당리 411-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 고성군 고성읍 이당리 소재 ""황불암마을"" 북동측 인근에 위치하며 ,부근은 국도변의 경리된 농경지대로서, 제반 영농환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 토질은 보통시되며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약3~4m 내외의 포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21847 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 이당리 411-5

용도: 답

감정가: 76,860,000원

토지면적: 1830.00㎡ (약 553.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 중복사건

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환 불가)

2. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리 소재 "황불암마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 국도변에 위치한 농경지대로서 제반 영농환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 관내 일반적인 교통 사정을 보통으로 평가할 수 있습니다.

물건지 북측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장 농로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획으로는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 젖소·닭·메추리·개·돼지·오리 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 고성농업협동조합의 근저당(2019-02-13, 48,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 변동 내역은 박일현에서 박병권(협의분할에 의한 상속)으로 이전되었습니다.

등기부 채권 총액은 819,655,435원으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대로 이루어진 지역에 소재하여 주변 상업시설이나 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

주로 영농 활동이 이루어지는 지역으로, 농업 관련 시설 외의 상업적 가치는 낮을 것으로 보입니다.

인근 마을과의 접근성은 보통 수준이나, 전반적인 상권 형성은 미흡한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 농업 지역에 위치하므로, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

가장 가까운 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주거지로서의 편의성보다는 영농 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 엄격한 제한이 따릅니다.

또한, 두 차례에 걸쳐 지정된 가축사육제한구역은 특정 축종 사육에 제한을 두므로, 축산업 관련 활용 시 면밀한 검토가 필요합니다.

총 채권액이 높아 채무 관계가 복잡했던 이력이 있으나, 모든 권리가 말소 예정이므로 직접적인 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리 소재의 답(논)으로, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 적용되는 토지입니다.

농지취득자격증명 발급이 필수 조건이며, 이를 충족하지 못할 경우 재산상의 손해를 입을 수 있습니다.

영농 목적의 활용은 가능하나, 다양한 규제로 인해 개발 가치나 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

향후 토지 이용 계획 및 관련 법규 변화에 대한 지속적인 모니터링이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

영농 목적의 토지 확보를 고려하는 경우, 농업진흥지역 및 관련 규제 내용을 충분히 숙지하고 접근해야 합니다.

향후 농업 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 현재로서는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

공시지가 대비 낮은 가격으로 매각될 가능성이 있으며, 이는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 76,860,000원입니다.

인근 지역 농지 시세는 지역 및 개별 토지의 특성에 따라 편차가 존재합니다. 검색 결과, 경남 고성군 마암면의 농지(806평)가 평당 13만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와 다른 지역의 사례이며, 본건 이당리의 구체적인 최근 거래가는 확인되지 않았습니다.

또한, 농업진흥지역 내 농지의 경우, 일반 농지 대비 거래량이 적고 가격 형성이 복합적인 요인에 의해 결정될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 향후 활용 계획, 지역별 농지 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 시에는 예상 낙찰가율 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.