나이스옥션 법원경매 진주 2025타경875 [1] 경상남도 하동군 옥종면 정수리 48 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1)~4) : 경상남도 사천시 옥종면 정수리 소재 '옥종불소유황천' 남측 인근에 위치 하며,주위는 임야 및 농경지,조경농원,목욕탕,상가 등으로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 5)~11): 경상남도 사천시 옥종면 정수리 소재 '옥종종합미곡처리장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호 1)~ 4): 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 기호 5)~11): 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1)~ 3) : 부정형의 자제지반 평지로서, 전(조경수 등)으로 이용중입니다. 기호 4) : 부정형의 자체지반 평지로서, 묵전으로 이용중입니다. 기호 5)~ 11): 등고평탄한 세장형의 토지로서, 전(조경수 재배등)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 맹지이나, 인접토지를 경유하여 출입가능합니다. 기호 2)~ 4) : 본건 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 기호 5)~ 7), 9)~ 11) : 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호 8) : 남서측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 녹지용지(2019-10-17), 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지),가축 사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 2),3) : 계획관리지역, 기타용지(2019-10-17)(관광휴양시설용지),녹지용지(2019-10-17) 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지1)(저촉),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장 설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 4) : 계획관리지역, 녹지용지(2019-10-17), 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)),기타녹지시설(2019-10-17)(원형녹지2) (저촉), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지1)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법> 입니다. 기호 5),8)~11) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 6), 7) : 농림지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남고시 제2018-78호)<농지법>, 역사 문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(2019-08-16)(북방천)<하천법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1)~ 3) : 토지상 제시외수목(향나무, 메타세콰이어 등)이 다수 식재되어 있습니다. 기호 5)~ 11) : 토지상 제시외수목(조경수, 특수목 등)이 다수 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외수목(조경수 등) 약 85여주(감정서상 ‘a’) 매각제외.
-목록[1,2,3]최저매각가격은 제시외수목 매각제외 감안한 금액임.
-토지에 자생하는 자연림 등은 토지에 포함하여 평가함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경875 (1)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 정수리 48

용도: 전

감정가: 440,697,600원

토지면적: 4466.00㎡ (약 1351평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경

대상 물건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리 소재 '옥종불소유황천' 남측 인근에 위치하며, 주변에는 임야, 농경지, 조경농원, 목욕탕, 상가 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 또한, '옥종종합미곡처리장' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

토지는 부정형 또는 세장형의 평지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중이며 일부는 조경수 재배 등으로 활용되고 있습니다.

인접 도로상태

일부 구역은 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입이 가능하며, 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 또한, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 제2종지구단위계획구역, 녹지용지, 연결녹지, 기타용지, 하천(저촉), 하천구역 등 다양한 용도 및 제한 사항이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

임차인현황

인수되는 보증금 합계액은 0원이며, 제공된 정보상 별도의 인수 대상 임차인은 없습니다.

등기부현황

말소기준권리는 2019년 11월 1일 접수된 금곡농업협동조합의 근저당권(채권액 336,000,000원)입니다.

이 외 접수된 소유권이전, 임의경매, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 336,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 관련 정보는 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 환경은 임야와 농경지가 주를 이루고 있으며, 일부 지역에는 조경농원, 목욕탕, 상가, 농가주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 용도로 이용되고 있습니다. 전반적인 상권은 지역 특성을 반영하고 있으며, 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 조경농원, 목욕탕, 상가 등이 위치하고 있으며, 농경지가 넓게 분포되어 있습니다. 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 용도상 전(밭)으로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 반드시 준비해야 합니다.

매각 제외 수목: 감정평가서 상 제시외수목(조경수 등) 약 85여주는 매각에서 제외됩니다. 이 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다양한 토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역 및 여러 법적 제한이 존재하므로, 토지 이용 및 개발 전에 해당 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리에 위치한 전(밭)으로, 넓은 토지 면적과 비교적 명확한 권리 관계가 특징입니다. 감정가는 약 4.4억원이며, 토지 이용은 현재 농업 및 조경수 재배 등으로 활용되고 있습니다.

다만, 농지 취득 관련 법규 준수, 매각 제외 수목 존재, 복합적인 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 법규 검토를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적 확보: 4466㎡ (약 1351평)의 넓은 토지를 매입할 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 외에는 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력: 계획관리지역 및 농림지역 등으로 지정된 일부 구역은 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 440,697,600원

제공된 정보 기반으로 인수되는 보증금은 없으며, 매각 제외 수목을 고려해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과, 농지 취득 가능 여부 및 법규 검토 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 전문가의 자문을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.