나이스옥션 법원경매 진주 2025타경860 [1] 경상남도 사천시 사천읍 사주리 137-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 사천읍 사주리 소재 ""사천꿈에그린아파트"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일 : 1996.01.13)로서,
외 벽 :외장석재, 타일, 사이딩판넬 마감, 몰탈위 페인팅 등
내 벽 :인테리어 마감, 벽지 바름, 타일 붙임 등
바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등
창 호 :샤시창호.

기호(2-1)-경량철골구조 판넬지붕 2층 건물(사용승인일 : 2000.08.31)로서,
벽 체 :판넬 마감
바 닥 :데코타일 등

기호(2-3)-시멘트 블록조 슬래브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1996.01.13)로서,
외 벽 :몰탈위 페인팅

이용상태

기호(2):근린생활시설및 주택임.
기호(2-1):근린생활시설임.
기호(2-3):화장실임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.
기호(2-3):위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
-[목록2] 건물의 외부 계단(공부상 면적 초과 부분)은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경860 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 사주리 137-14

용도: 근린주택

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지: 621.00㎡ (약 187.97평) / 토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물: 399.77㎡ (약 120.90평) / 건물 제시외 면적: 79.90㎡ (약 24.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가

총 감정가: 1,051,730,520원 (약 10억 5173만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 경상남도 사천시 사천읍 사주리 소재 ""사천꿈에그린아파트"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 남동측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권은 김환갑에서 송순점으로 이전되었으며, 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정이 있었습니다. 이 중 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2011.09.16 접수, 468,000,000원)이 말소기준권리입니다. 토지 등기부채권 총액은 730,063,930원입니다.

건물 등기부상 소유권은 김환갑에서 송순점으로 이전되었으며, 토지 등기부와 유사한 근저당권, 전세권, 가압류, 임의경매 개시결정이 등재되어 있습니다. 이 중 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2011.09.16 접수, 468,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 건물 등기부채권 총액은 770,063,930원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백성해, 보증금 4,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025.06.19, 배당신고 2025.11.03, 대항력 없음.

* 임차인: 백성혜, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.07.08, 대항력 없음.

* 임차인: 변연정, 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2012.06.28, 대항력 없음.

* 임차인: 이언진, 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022.04.21, 배당신고 2025.10.31, 대항력 없음.

* 임차인: 정일상, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2016.12.20, 배당신고 2025.10.31, 대항력 없음.

* 임차인: 정지원, 보증금 40,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2018.09.18, 배당신고 2025.10.30, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부 모두 을구 3번 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2011.09.16 접수)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 및 임차인은 없으며, 상기 임차인들의 대항력이 모두 없으므로 낙찰 후 인수되는 권리 및 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건은 사천읍 사주리의 제1종일반주거지역에 위치하며, 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 잠재력

인근에 "사천꿈에그린아파트" 등 주거 단지가 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다. 근린주택으로서 1층의 근린생활시설 등 상업 공간 활용 시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 인근 주거 단지를 통해 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근성은 양호하며 남동측으로 중로와 접해 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

주요 건물(기호2)은 1996년 1월 13일 사용승인을 받아 약 30년 경과한 노후 건물이며, 부속 건물들 역시 2000년 및 1996년 사용승인으로 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 이는 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 비행안전구역 제한

본 물건은 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종의 운영이 제한될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 외부 계단

감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)과 공부상 면적 초과 외부 계단이 매각에 포함됩니다. 이에 대한 현황 조사 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 사주리에 위치한 근린주택으로, 제1종일반주거지역 내 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 활용 가치가 기대되는 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수할 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물의 노후화, 비행안전구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

주거 단지 인근에 위치하여 잠재적 수요 확보에 유리하며, 제1종일반주거지역 내 근린생활시설 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

621. 00㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확

모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력 부재로 권리 관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

8.4. 재건축/리모델링 잠재력

건물의 노후도를 감안할 때, 리모델링 또는 신축을 통해 건물의 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 비행안전구역 등 지역 제한을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 "사천유원리치빌"이라는 연립주택(2004년식, 약 85㎡)의 매매 정보로, 본건(근린주택, 1996/2000년식, 연면적 약 480㎡)과는 건물 유형, 규모, 연식에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 연립주택의 거래가는 1억 1,894만원에서 1억 6,000만원 수준입니다.

본건은 621㎡의 넓은 대지와 약 480㎡의 연면적을 가진 근린주택으로, 개별 주택 단위의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 감정가 10억 5,173만 520원은 토지 가치와 건물 가치, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 금액으로 판단됩니다.

인근 사주리 지역의 유사 근린주택 또는 상가주택 매매 사례를 조사하였으나, 본건과 직접적으로 비교 가능한 매물 정보를 찾기 어려웠습니다.

일반적으로 첫 경매에서 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 입지 및 잠재력을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 권리관계 및 위험 요소 고려

권리상 인수 부담은 없으나, 건물의 노후화 및 비행안전구역 등의 제한 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 개별적 특성을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 5% ~ 10% 할인된 범위 내에서 입찰가격을 책정하는 것을 추천합니다.

추천 입찰가 범위: 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.