나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20831 [1] 경상남도 함안군 군북면 수곡리 31-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 군북면 수곡리 소재 '수곡마을회관' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보
통시 됨.

교통상황

본건은 공히, 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 공히, 세장형 평지로서, 현황 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호1: 본건 북동측으로 약 노폭3m 도로와 접함.
일련번호2: 본건 북동측으로 약 노폭3m 동측으로 노폭 약4m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일련번호1,2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)
(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

경매 사건번호는 마산지원 2025타경20831 (1)입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 새마을금고중앙회입니다.

1.2. 물건기본내역

소재지는 경상남도 함안군 군북면 수곡리 31-3번지입니다.

용도는 답(논)입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

토지의 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 및 건물 지분, 건물 제시외 면적 또한 0㎡입니다.

1.3. 감정가및면적정보

본 건의 감정가는 190,296,600원입니다.

토지 면적은 2439.70㎡이며, 이는 약 738.17평에 해당합니다.

토지 지분 면적도 2439.7㎡입니다.

2. 입지및주변환경

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경상남도 함안군 군북면 수곡리 소재 '수곡마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 12-위치]

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 12-교통]

2.3. 토지이용현황및형태

본 건 토지는 세장형의 평지이며, 현재는 휴경지 상태입니다. [cite: 12-형태]

2.4. 도로접면상황

본 건은 북동측으로 약 3m 폭의 도로와 접해 있습니다. [cite: 12-도로]

일련번호2의 경우, 북동측으로 약 3m, 동측으로 약 4m 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다. [cite: 12-도로]

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

토지 등기부상 소유권 이전은 김수덕(2009-10-22) 및 심재진(2010-07-15) 명의로 등기되었습니다. [cite: 14-갑2, 14-갑3]

말소기준권리는 2021년 10월 14일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(권리금액 480,000,000원)입니다. [cite: 14-을24]

이 외에도 이곡새마을금고의 지상권설정(을25) 및 이경하의 근저당권(을26)이 등기되었으나 모두 말소되었습니다. [cite: 14-을25, 14-을26]

본 경매 개시 결정 등기(갑6)는 2025년 8월 22일 채권자 새마을금고중앙회에 의해 신청되었습니다. [cite: 14-갑6]

3.2. 말소기준권리및소멸인수여부

본 건의 말소기준권리보다 선순위 권리는 등기사항 요약상 존재하지 않습니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건과 관련하여 별도의 임차인이 파악되지 않거나, 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 토지이용계획및제한사항

4.1. 토지이용계획확인서내용

본 건 토지는 『토지이용계획확인서』상 계획관리지역으로 지정되어 있습니다. [cite: 12-토지이용계획]

또한 성장관리계획구역(주거형)으로도 지정되어 있습니다. [cite: 12-토지이용계획]

4.2. 법적제한사항

본 건 토지는 가축사육제한구역(2022-12-16)에 일부 제한(200m)이 적용됩니다. [cite: 12-토지이용계획]

이는 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 제한입니다.

5. 상권및생활정보

5.1. 지역상권특성

본 건이 위치한 수곡리 지역은 전반적으로 농경지, 자연림, 단독주택 위주의 전원 및 농촌 지역 특성을 보입니다. [cite: 12-위치]

주변에 대규모 상업 시설이나 복잡한 도심형 상권은 형성되어 있지 않습니다.

지역 경제는 주로 농업을 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활편의시설접근성

단지 내 또는 인근에 대규모 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 집중되어 있지는 않습니다.

일상생활에 필요한 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지 등으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득관련필수요건

본 건은 농지이므로, 경매 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 법원에 납부한 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 현재토지상태및이용제약

현황 토지가 휴경지 상태로, 즉각적인 영농 활동 외의 다른 용도로 활용하기 위해서는 추가적인 개발 행위나 정비가 필요할 수 있습니다. [cite: 12-형태]

6.3. 기타법규상제한

성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 향후 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 추후 임대차 관련 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다. [cite: 12-기타]

7. 투자포인트

7.1. 성장관리구역지정의의미

본 건이 계획관리지역 내 성장관리계획구역(주거형)으로 지정된 점은 향후 토지 이용계획 변경이나 개발 가능성을 시사합니다. [cite: 12-토지이용계획]

이는 단순 농지 이상의 잠재 가치를 지닐 수 있음을 의미합니다.

7.2. 저평가가능성

현재 휴경지 상태이고 농지취득자격증명 요건이 따르는 점 등을 감안할 때, 시장 상황에 따라 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합의견

8.1. 물건종합평가

본 물건은 경상남도 함안군에 위치한 답(논) 토지 경매 물건으로, 농촌 지역의 전형적인 특성을 보입니다.

주요 권리 사항은 모두 말소될 예정이나, 농지취득자격증명 필수 제출이라는 고유한 취득 요건이 존재합니다.

계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정은 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 상태가 휴경지이고 주변 편의시설 접근성이 제한적인 점, 가축사육제한구역 등의 공법상 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상입찰가제언

9.1. 입찰가산정시고려사항

본 건의 예상 입찰가는 감정가 190,296,600원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건의 토지 이용계획 및 향후 개발 가능성 [cite: 12-토지이용계획]

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 절차 소요 비용

* 인근 지역 유사 토지의 실거래가 동향

* 향후 토지 활용 계획에 따른 예상 수익률

* 본 건의 잠재적 리스크 요인 (휴경지, 공법상 제한 등) [cite: 12-형태, 12-토지이용계획]

현재 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 감정가격을 기준으로 추가 비용(취득세, 등록면허세 등)을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것입니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 직접 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.