나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20820 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 465 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

-

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-공장신축허가를 득한 토지이나 감정평가 기준시점 당시 토지 조성이 중단된 ‘공업용 건축예정지’ 상태로 조사되었으며, 감정평가액은 허가면적 및 토지 조성 정도 등을 감안한 금액임(허가와 관련한 자세한 사항은 감정평가서 참조).
-토지 경계상에 식재되어 있는 종가시나무 등 수목 약 37주를 포함하여 평가하였음.
-지상에 소재하는 이동식 컨네이너 1동은 평가 및 매각 제외함.
-진북면사무소의 사실조회회신에 의하면, ① 본건은 농지에 해당하므로 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며, ② 일부 면적에 대해 농지전용협의[허가일자: 2023.11.20., 전용목적: 공장시설, 신청자: 소유자, 전용면적: 9,950㎡]가 있고, ③ 전용사업 부지 외 토석, 건축자재 등이 적치되어 있거나 불법으로 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령 대상이 될 수 있음(입찰 시 참고 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2025타경20820 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 465

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

3,673,020,000원

1.5. 토지면적

10803. 00㎡ (약 3268.1평)

1.6. 매각대상

토지

1.7. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지로 이용되고 있습니다. 다만, 해당 토지는 공장 신축 허가를 받은 이력이 있습니다. 진북면은 바다와 접해있지 않은 농촌 지역으로, 농공단지와 산업단지가 조성되고 있는 곳입니다.

2.2. 교통상황

주요 도로망으로는 2번 국도, 14번 국도, 79번 국도, 67번 지방도 등이 인근에 있어 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통으로는 다양한 노선의 마을버스가 운행되고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

별도 정보가 제공되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 농지(답)이며, 공장 신축 허가를 득하였으나 토지 조성이 중단된 '공업용 건축예정지' 상태로 조사되었습니다. 감정평가액은 허가 면적 및 토지 조성 정도를 감안하여 산정되었습니다. 일부 면적(9,950㎡)에 대해 공장 시설 목적의 농지 전용 협의가 2023년 11월 20일에 완료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 최근 소유권 이전은 2024년 6월 4일에 주식회사여민산업개발로 이루어졌습니다.

3.2. 말소기준권리

2024년 4월 9일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 구룡포수산업협동조합 명의의 다수의 지상권 설정이 등기되어 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 기타 권리사항

창원시 명의의 압류가 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 가능성

본 물건은 농지이지만 공장 신축 허가를 받았고 일부 농지 전용 협의가 완료된 점으로 미루어 볼 때, 산업 시설 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다. 진북면 지역은 농공단지와 산업단지가 조성되고 있는 곳으로, 향후 지역 개발에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 특별한 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 마산합포구 내에 창원시립마산문학관, 주남저수지, 저도연륙교 등 관광 및 문화 시설이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 진북면 지역은 일반적인 농촌 지역의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 하북초등학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농지에 해당하므로 취득 시 반드시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 지상권

등기부등본상 구룡포수산업협동조합 명의의 지상권이 다수 설정되어 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다. 이는 토지의 소유권 행사 및 활용에 있어 중요한 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 미완성된 토지 조성

공장 신축 허가를 득했으나 감정평가 기준시점 당시 토지 조성이 중단된 상태로 조사되었습니다. 따라서 실제 개발 시 추가적인 토지 조성 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

6.4. 원상회복 명령 가능성

농지 전용 사업 부지 외 토석, 건축자재 등이 적치되어 있거나 불법으로 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 대상이 될 수 있습니다. 입찰 시 이러한 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.5. 수목 및 제외 물건

토지 경계상 식재된 종가시나무 등 수목 약 37주가 감정평가에 포함되었습니다. 또한, 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 1동은 평가 및 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요합니다.

6.6. 주변 환경

인근 지역에 의료폐기물 소각장 건립 추진 관련 민원이 있었으나, 본 물건의 직접적인 영향을 주는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 농지로서 공장 신축이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 필요, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 미완성된 토지 조성 등 여러 복합적인 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 지상권은 향후 토지 이용에 상당한 제약이 될 수 있으므로, 관련 권리 내용을 면밀히 분석하고 이해하는 것이 중요합니다. 농지 관련 법규 준수와 더불어 토지 개발 계획의 현실성을 충분히 검토한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 공장 신축 허가 이력 및 농지 전용 협의 완료로 인한 산업 개발 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적을 활용한 대규모 개발 또는 다목적 활용 가능성.

* 진북면 지역의 산업단지 조성 등 지역 개발 계획과 연계한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 개별적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 3,673,020,000원으로, 이는 허가 면적 및 토지 조성 정도를 감안한 금액입니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 가치, 시장 상황, 응찰자의 수, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권과 같은 권리 관계를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 판단하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.