나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11982 [1] 경상남도 김해시 대동면 초정리 346-5 에이동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1,2) 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서,
외 벽: 징크패널 마감 등
내 벽: 내부 인테리어 마감 등
바 닥: 타일 마감 등
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 폐점 상태임.
기호(2): 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 폐점 상태임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄 매각. 건물만 매각임(토지는 매각대상에서 제외). 토지 사용권이 있는지 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11982 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 초정리 346-5 에이동

용도: 근린시설

감정가: 81,158,700원

토지 면적: 0.00㎡ (0 평)

건물 면적: 165.63㎡ (약 50.1 평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 중복사건, 건물만매각

주의사항: 일괄 매각. 건물만 매각임(토지는 매각대상에서 제외). 토지 사용권이 있는지 여부는 불분명함.

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물

외벽: 징크패널 마감 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

바닥: 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

이용 상태:

* 기호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 폐점 상태

* 기호(2): 제2종근린생활시설(사무소), 현황 폐점 상태

설비 내역: 위생설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물: 없음

공부와의 차이: 없음

1.3. 건축물 정보 (JSON 기반)

건축 허가일: 2017년 05월 18일

사용 승인일: 2017년 09월 27일

주요 건물 수: 2개 동

총 주차 대수: 1대 (옥외 기계식 주차 1대, 면적 11.5㎡)

토지 면적 (JSON 추정): 809㎡ (약 244.7 평) - 본건 매각 대상에서 제외됨.

건축 면적 (JSON): 165.63㎡ (약 50.1 평)

총 연면적 (JSON): 165.63㎡ (약 50.1 평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 초정리에 위치하고 있습니다. 도로명 주소는 대동로 536-19입니다. 김해시 대동면은 김해시 동부에 위치하며, 부산광역시와 연접해 있어 지리적으로 접근성이 좋습니다. 또한, 대동면은 농촌 중심지 활성화 사업 및 초정~화명 간 광역도로 건설공사 등 생활환경 개선 사업이 추진 중인 지역입니다.

2.2. 주변 환경

대동면은 산지가 많은 지형적 특성을 가지며, 농촌 지역의 특징을 보입니다. 특히 초정리는 예안리고분군(사적 261호) 및 산해정(경상남도문화재자료 제125호)과 같은 역사 문화 유적이 있는 곳이기도 합니다. 과거 개발제한구역(그린벨트)이었던 지역이 해제되면서 일부 지역은 제1종 일반주거지역으로 지정된 바 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 환경적 요인

제공된 정보 및 검색 결과로는 본 물건 소재지 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존은 김창호 명의로 2017년 11월 27일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 김홍교의 근저당권으로, 2019년 9월 19일에 설정되었으며 채권 최고액은 240,000,000원입니다.

이후 설정된 압류(김해시, 국민건강보험공단, 김해세무서장) 및 근저당권 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 240,000,000원입니다.

말소되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

현황 폐점 상태인 점을 고려할 때, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 제2종 근린생활시설로, 일반음식점 및 사무소로 이용 가능한 용도입니다. 그러나 현재 두 개 호실 모두 '폐점 상태'인 것으로 파악되었습니다. 이는 상권의 활성도나 공실 위험성을 시사합니다.

4.2. 상권 잠재력

대동면은 김해시 외곽에 위치하며, 부산광역시와 인접해 있어 양산시, 부산시 생활권과의 교류가 있는 지역입니다. 농촌 중심지 활성화 사업이 진행되는 점을 고려하면, 향후 지역 활성화에 따른 상권의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 폐점 상태인 점과 토지 사용권 불분명 등의 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 위치한 김해시 대동면은 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 김해시 대동면 행정복지센터가 초정리에 위치해 있어 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

대동로는 김해시 불암동에서 출발하여 대동면을 통과하는 도로로, 69번 지방도와 연결되어 있습니다. 시내버스 노선이 운행될 것으로 예상되나, 상세 교통 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 사용권 불분명

본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지 사용권이 있는지 여부가 불분명합니다. 이는 향후 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 소유권 또는 사용권 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 현황

건물은 현재 폐점 상태로 방치되어 있을 가능성이 높습니다. 이로 인한 건물의 노후화, 하자 발생 등의 관리 문제가 있을 수 있으며, 이에 대한 수리 및 관리 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 중복사건

본 건은 공동담보 및 중복사건으로, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 건물만 매각

토지가 매각 대상에서 제외되었기 때문에, 건물을 사용하기 위해서는 토지 소유자와의 협의 또는 별도의 토지 사용권 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나, 사용이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대동면 초정리에 위치한 제2종 근린생활시설 건물로서, 감정가는 81,158,700원입니다. 건물 면적은 165.63㎡(약 50.1 평)이며, 현재는 폐점 상태로 이용되고 있지 않습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 토지 사용권이 불분명하다는 점과 건물만 매각 대상이라는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 운영에 제약이 따를 수 있으며, 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다. 또한, 현재 폐점 상태인 건물의 관리 상태 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

김해시 대동면 지역은 농촌 중심지 활성화 사업 추진 등 지역 발전 가능성이 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 시 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 권리 관계

등기부상 인수해야 할 권리가 없어 명확하고 안정적인 권리 상태에서 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

8.3. 낮은 감정가

현재 폐점 상태이며 토지 사용권이 불분명한 점을 감안하더라도, 감정가 자체가 매우 높지 않아 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(81,158,700원)를 기준으로 시장 상황, 건물의 현 상태, 토지 사용권 확보 가능성 및 관련 비용, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 토지 사용권 확보 비용 및 건물 수리 비용, 그리고 향후 예상되는 공실 기간 등을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 60%~80% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 참고용이며, 현장 조사 및 권리 관계 명확화 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.