나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11987 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 10층 1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 제10층 제1001호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등
창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로접근성

본건 건물은 대로3류(폭 25-30m)에 남측 및 동측으로 접하고 있으며, 북측으로는 소로2류(폭 8-10m)에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류 및 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역(학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당(15,800,000원)입니다. 이후 소유권이 이전되었으며, 국민은행 및 신한은행의 근저당, 창원시 및 옥천군의 압류, 임남주 주택임차권, 임남주 강제경매 등기 등이 존재하였으나 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 140,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 임 가 전입일자 및 확정일자 2016년 10월 20일로 보증금 85,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. 그러나 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 주택임차권 등기 및 강제경매 신청인이었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 임 는 보증금 85,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 주택임차권은 말소될 예정이나, 명도 시 임차인의 협조가 원활하지 않을 가능성에 유의해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 임의경매 또는 강제경매로 진행되는 물건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없습니다. 임차인 임 는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 아파트 단지 인근으로 상가 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 단지 규모 및 편의시설

본건이 속한 대방그린빌아파트는 총 7개동, 834세대(총괄표제부상 835세대) 규모의 대단지입니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있으며, 총 347대의 주차 공간(내부기계식 164대, 외부기계식 183대)을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 남동측 인근에 대암초등학교가 위치하며, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육기관이 밀집해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 생활편의시설

주변의 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리나 별도의 법적 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 임 는 대항력이 없으므로 명도 대상이나, 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 수 있으므로, 명도 협상 시 주의가 필요합니다.

6.3. 환경 리스크

주변 환경을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 이는 학교와 근린생활시설이 밀집한 지역적 특성 때문으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대방그린빌아파트 3동 10층 1001호(전용면적 39.72㎡)로, 경매 채권자인 임 의 강제경매로 진행 중입니다.

단지 내에서도 선호도 높은 중상층에 위치하며, 주변의 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 교육 환경이 강점입니다.

등기부상 권리관계가 모두 정리되어 낙찰자에게 인수될 권리가 없는 안전한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

최근 실거래가 상승세를 감안할 때, 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구 대방동 내, 대암초등학교 인근에 위치하며 제3종일반주거지역으로 준수한 입지를 자랑합니다.

* 권리: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 전혀 없습니다.

* 시세: 최근 2026년 5월 9천7백만원에서 7월 1억 3천7백만원으로 실거래가가 상승하는 추세입니다.

* 편의: 대단지 아파트로서 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 초등학교와 근접하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

최근 실거래가:

* 2026.05.19 (3층): 97,000,000원

* 2026.06.06 (7층): 115,000,000원

* 2026.07.08 (4층): 137,000,000원

본건은 20층 건물 중 10층으로, 최근 실거래가(최고가 1억 3천7백만원) 대비 중간층에 해당합니다.

최근 실거래가 상승세를 고려할 때, 감정가 1억 4천만원은 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 순수 시세와 미래 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 최고 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠정적인 예상가이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.