나이스옥션 법원경매 창원 2025타경689 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 66 프라임하우스 201동 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '평산초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 중 제 101호로서,

외별 : 스톤코트 및 일부 외장타일 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택) 복층으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소방설비 및 태양광설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로1류 및 북동측, 북서측, 남서측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(팔용지구)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(팔용지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-11)(팔용중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(가람유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사하초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원산새소리유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(평산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(평산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경689 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 66 프라임하우스 201동 101호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 내역

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 319.62㎡ (약 96.7평)

건물면적: 102.87㎡ (약 31.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2007년 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 여건

본 건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '평산초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 측면에서 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 김용상 (2016-07-18), 이준혁 (2020-12-02, 매매 8억원)

근저당권 (말소기준권리): 부산은행 (2024-05-28, 8.8억원)

임의경매개시결정: 부산은행 (2025-08-25, 8.1억원, 사건번호: 2025타경689)

압류: 창원시 (2025-08-29)

가압류: 김용상 (2025-10-10, 2억원, 사건번호: 2025카단768)

총 등기부채권액: 1,080,443,338원 (약 10.8억원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 미상)

3.3. 임차인 현황

임대차 관계: 미상임.

인수 보증금 합계: 0원.

*주의 문구:* 임차인 현황이 미상인 점은 추가적인 조사가 필요하며, 보증금 및 차임 미상인 경우에도 인수 여부 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지로서의 성격이 강하며, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

* 편의시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

평산초등학교, 팔용중학교, 가람유치원, 창원산새소리유치원, 사하초등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주거 환경

아파트 단지 등과 혼합된 주거 지역으로, 일조량이나 통풍 등은 건물 자체의 구조 및 향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 시설

지역 내 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다수의 학교 및 유치원과 관련된 보호구역으로 지정되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당(을18) 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권에 대한 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 시세 괴리: 감정가 13억원과 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매가(1.2억 ~ 1.8억원) 간에 매우 큰 차이가 존재합니다. 이는 본 물건의 가치 평가에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구에 위치한 연립주택으로, 교육 및 생활 환경은 대체로 양호한 편입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가와 유사한 수준으로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 시장가치 대비 현저히 높게 평가되었을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험하며, 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 이점: 창원시 의창구라는 입지 조건.

* 교육 환경: 다수의 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주 수요 확보 가능성.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성 (만약 시세 조사 결과 감정가보다 현저히 낮은 가치로 판단될 경우).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 본 물건의 합리적인 예상 입찰가 산정이 매우 어려운 상황입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

* 주변 다세대 주택 매매가 분석:

* 이조빌라2동 (2012년식, 57.65㎡): 1.23억원 (2025.10)

* 이조빌라2동 (2012년식, 76.05㎡): 1.65억원 (2025.09)

* 대원하이빌B동 (2011년식, 84.98㎡): 1.8억원 (2026.04)

이를 바탕으로 계산한 평당 가격은 약 210만원/㎡ 수준입니다.

* 본 물건의 면적(102.87㎡)에 적용 시: 102.87㎡ * 210만원/㎡ ≈ 2.16억원.

* 감정가와의 괴리: 본 건의 감정가는 13억원으로, 위에서 산정한 주변 시세(약 2.16억원)와 약 6배 이상의 큰 차이를 보입니다. 연립주택과 다세대 주택의 차이, 면적 차이(본 건이 더 넓음) 등을 고려하더라도 이러한 격차는 이례적입니다.

* 결론:

제공된 주변 매매 시세 정보만으로는 본 건의 정확한 현재 가치 평가가 어렵습니다. 감정가가 시장 가치를 과대평가했을 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전에 반드시 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 동일 단지("프라임하우스") 내 다른 세대의 최근 실거래가 확인

* 인근 유사 연립주택의 최근 실거래가 조사

* 감정평가서 원본을 통한 감정가 산정 근거 확인

현 시점에서 제시된 정보만으로 보수적으로 추정할 때, 주변 시세(약 2.16억원)와 본 건의 넓은 면적, 그리고 리스크 요인(미상 임차인, 소멸되지 않는 권리)을 감안하여 2.5억원 ~ 3.5억원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 가격은 현재 시세를 반영한 매우 보수적인 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 감정가(13억원)를 기준으로 입찰하는 것은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.