나이스옥션 법원경매 창원 2025타경671 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 산190-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 <나전2일반산업단지> 남측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 및 대규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1),6) 완경사지 내 사다리형 토지로서, 현황 법면임.
기호 2) 완경사지 내 부정형 토지로서, 현황 법면임.
기호 3)~5),9) 4필지 일단의 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.
기호 7),8),11) 완경사지 내 사다리형 토지로서, 현황 구거임.
기호 10) 완경사지 내 사다리형 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1),2) 맹지임.
기호 3)~5),9) 북측으로 구거복개도로(기호10)을 통하여 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.
기호 6) 북동측으로 소폭의 진입로를 통하여 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.
기호 7),8),11) 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하나, 고저차이로 실질적인 진출입은 불가함.
기호 10) 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호 2) 계획관리지역, 관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-13)(생림 나전2구역 환경영향저감대책수립지역) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호 3),4),9) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-13)(생림 나전2구역 환경영향저감대책수립지역) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호 5),10) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호 6),7),8),11) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

-기호 1),2),6) 토지는 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 ‘법면’임.
-기호 7),8),11) 토지는 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 ‘구거’임.
-기호 10) 토지는 공부상 지목 ‘구거’이나, 현황 ‘도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 12) 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서,
-벽체 : 조적위 판넬잇기 등 마감,
-주기둥 : H-Beam 400*200mm 등,
-바닥 : 하드너 등 마감,
-층고 : 약 8m 내외, 최고높이 약 10m 내외,
-창호 : 샷시창호임.

기호 12-1) 일반철골구조 기타지붕 단층
-외벽 : 판넬 등 마감,
-내벽 : 판넬 및 타일 등 마감,
-주기둥 : H-Beam 300*150mm 등,
-바닥 : 하드너 및 타일 등 마감,
-층고 : 약 4m 내외,
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 12) 공장(폐기물재활용시설)로 이용 중임.
기호 12-1) 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실,직원휴게실)로 이용 중임.

설비내역

기호 12) 기본적인 전기설비 등이 구비되어 있음.
기호 12-1) 제반 급.배수설비, 위생설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도>와 같이 제시외건물이 1동 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 12-2) 건물은 일반건축물대장상 2023.11.28.일자로 말소되어, 기준시점 현재 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 기계기구 포함).공장저당목록 기계기구 중 계근대는 소재불명으로 평가 제외하였음.목록12. 중 일부(부속2.일반철골구조 기타지붕 2층 사무실 및 연구실) 멸실상태임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경671 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 산190-6

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 4,158,965,000원

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 6,436.00㎡ (약 1,946.86 평)

건물 면적: 1,267.50㎡ (약 383.39 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 10.90㎡

일괄 매각 포함 사항: 제시외 건물 및 기계기구 포함. 다만, 공장저당목록 기계기구 중 계근대는 소재불명으로 평가 제외되었음. 목록12. 중 일부(부속2.일반철골구조 기타지붕 2층 사무실 및 연구실)는 멸실 상태임(감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 <나전2일반산업단지> 남측 인근에 위치하며, 주변은 중.소규모 및 대규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 산업 지역임.

2.2. 교통 상황

본 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1), 6) 토지는 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 법면임.

기호 2) 토지는 완경사지 내 부정형 토지로서 현황 법면임.

기호 3)~5), 9) 토지는 4필지가 일단의 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중임.

기호 7), 8), 11) 토지는 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 구거(도랑)임.

기호 10) 토지는 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 도로임.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1), 2) 토지는 맹지임.

기호 3)~5), 9) 토지는 북측으로 구거복개도로(기호10)를 통하여 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

기호 6) 토지는 북동측으로 소폭의 진입로를 통하여 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

기호 7), 8), 11) 토지는 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하나, 고저 차이로 실질적인 진출입은 어려움.

기호 10) 토지는 본건 물건이 사용하는 도로임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (토지 등기부 요약 기반)

주요 권리로는 소유권 이전, 지분 이전, 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으며, 다수의 채권자(부산은행, 국민건강보험공단, 중소벤처기업진흥공단, 메리츠캐피탈, 엠지캐피탈주식회사, 서울보증보험주식회사, 주식회사이온글로비스, 한국환경공단, 김해시 등)가 설정되어 있음.

토지 등기부 채권 총액: 3,467,402,396원

3.2. 권리 현황 (건물 등기부 요약 기반)

주요 권리로는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있음.

건물 등기부 채권 총액: 3,451,549,866원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 말소기준권리는 토지 을8 (2023-04-28, 부산은행 근저당권) 및 건물 을4 (2023-04-28, 부산은행 근저당권)임. 이 기준권리보다 선순위인 권리(예: 임차권)가 없다면, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음. (물건명세서 참고)

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: (주)효창환경 (대표자: 정범)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 사업자등록일: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 디에이치케미칼스(주) (대표자: 박동일)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 채윤숙

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

채윤숙은 대항력을 갖춘 임차인이지만, 보증금이 0원으로 신고되었습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 다르므로, 해당 임차인과의 관계 및 권리 범위에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. (금액이 0원으로 명시되었으나, 대항력 보유 사실 자체에 대한 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 시설

본 물건은 나전2일반산업단지 인근에 위치하여, 주변에 다양한 규모의 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 판단됨. 폐기물 재활용 시설 등으로 이용된 이력이 있어 관련 업종에 적합한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 하에 향후 지역 개발 및 산업 활동 확대에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 편의시설: 공장 밀집 지역으로, 일반적인 근린생활시설 수준의 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물 일부(기호 12-2)가 멸실 상태임. 이는 수리 또는 재건축 비용 발생 가능성을 시사함.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 관리지역 등으로 지정되어 있으나, 일부 토지는 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 및 환경 관련 규제를 받고 있음. 이는 향후 토지 활용 계획에 제약이 될 수 있음.

6.3. 대항력 있는 임차인

채윤숙 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 0원으로 신고되어 있으나 이에 대한 추가적인 법적 검토 및 명도 협의가 필요할 수 있음.

6.4. 기계기구 평가 제외

공장저당목록의 기계기구 중 계근대가 소재불명으로 평가에서 제외되었음. 이는 해당 기계기구의 가치에 영향을 줄 수 있음.

6.5. 유동화 물건 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매 진행 중임. 이는 채권 및 물건의 복잡성을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면 나전리, 나전2일반산업단지 인근에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 건물 일부 멸실, 복잡한 권리 관계, 대항력 있는 임차인 존재, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가는 41억 5,896만 5천 원으로 책정되었으나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 공장 부지로서의 용이한 접근성.

* 나전2일반산업단지 인근으로 산업 활동이 활발한 지역적 이점.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 향후 개발 잠재력 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 임차인 인수 보증금(본건은 0원), 권리 분석 결과, 건물 상태, 주변 시세, 낙찰 후 명도 비용 및 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(채윤숙)의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 해당 임차인과의 관계 및 명도 가능성, 건물 멸실 부분 수리 비용, 다양한 토지 이용 제한 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

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