나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12371 [1] 울산광역시 북구 호계동 730-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 호계동 소재 ""농소초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근지역은
단독주택, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동
산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근은 다소 어려우며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 2필 일단지로 이용중이며, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 토지 서측으로 막다른 소폭(폭 3미터 내외)의 포장도로에 접하며, 도로의 폭 및
포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소량의 수목(동백나무 등)이 소재하나, 수목의 수종 및 수량, 수령 등으로
보아 본건 토지에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
본건 기호(1) 토지(호계동 730-7번지) 및 인접토지(호계동 730-11번지)의 등기사항전부
증명서(건물)상에 타인 소유로 조사되는 건물 1개동(철근콘크리트조 및 조적조 슬래브
지붕 3층 근린생활시설 및 주택, 연면적 319.5㎡)이 등재되어 있으나, 현황 본건 토지
상에 소재하지 않는 것으로 조사되니 경매입찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 주택: 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

기호(3) 변소: 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(3) 주택: 단독주택으로 이용중임.
기호(3) 변소: 화장실로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비, 옥상 방수지붕설비, 기타
부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 3개동[기호(ㄱ~ㄷ): 후첨 ""건물개황도,
사진용지"" 참조]이 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 건물에
큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
본건 기호(1,2) 토지 및 기호(3) 건물은 서측으로 인접 타인토지(호계동 730-6번지 ""도
로"")상에 개설된 소폭의 포장도로를 경유하여 진출입 가능하니 경매입찰시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12371 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 호계동 730-7

* 물건종별: 단독주택

* 감정평가액: 317,581,000원

* 토지 면적: 194.00㎡ (약 58.7평)

* 건물 면적: 162.50㎡ (약 49.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 37.60㎡ (및 부합물/종물 3개동)

* 토지 지분: 194㎡

* 건물 지분: 162.5㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 사용승인일: 1987.11.26

* 신주소: 울산광역시 북구 호계7길 3-4 (호계동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 호계동 소재 "농소초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대임.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근은 다소 어려우며, 인근 노선버스정류장 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통으로 판단됨.

* 도로상태: 토지 서측으로 막다른 소폭(폭 3미터 내외)의 포장도로에 접하며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통으로 판단됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역, 상대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 08일 농소새마을금고 근저당권. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 임

* 전입일자: 2015년 03월 06일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 등기부상 채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 180,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 단독주택, 다가구주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하고 있으며, 주거 기능이 주를 이루는 지역임.

* 인근 지역의 최근 매매 사례(다세대 주택)를 보면,

* 2026년 04월 27일 거래된 호수빌(2014년식, 전용면적 66.33㎡)은 150,000,000원에 거래됨.

* 2026년 04월 13일 거래된 호수골든빌라B,C동(1997년식, 전용면적 65.24㎡)은 80,000,000원에 거래됨.

* 본건은 단독주택으로, 다세대 주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 농소초등학교가 위치하여 통학이 가능함.

* 교통: 차량 접근은 다소 불편하며, 대중교통은 보통 수준임.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임 씨가 전입일자 2015.03.06자로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 차량 접근성 및 도로 폭: 차량 접근이 다소 어렵고, 접한 도로 폭이 3미터 내외의 소폭으로 차량 통행 및 주차가 불편할 수 있음.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 건물(37.60㎡ 및 3개동)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됨.

* 건축물 현황: 등기부등본 상 본건 토지에 소재하지 않는 타인 소유 건물(연면적 319.5㎡)이 등재되어 있다는 특이사항이 있으나, 이는 현황 조사 결과 본건 토지에 없는 것으로 확인되었다는 점을 참고해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 울산 북구 호계동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 317,581,000원임.

* 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금이 0원으로 신고되어 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됨. 그러나 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 요구됨.

* 차량 접근성과 도로 폭은 다소 아쉬운 부분임.

* 제시외 건물 일괄 매각 포함 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

* 안정적인 주거 공간으로서의 가치 보유.

* 장기적으로 지역 개발 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력.

* 인근 다세대 주택 시세 대비 토지 가치 고려 시 잠재적 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 317,581,000원

* 최근 시세 정보 (다세대 주택 기준)를 참고하였으며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어려움.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 차량 접근성 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가로 산정함.

* 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.