나이스옥션 법원경매 창원 2025타경654 [1] 경상남도 김해시 동상동 532-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동에 소재하는 '김해동광초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 시가지에 위치하여 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1) 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-02-26)(소로2-681)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로
(사용승인일:2021.11.25)

외벽: 치장석재 붙임 및 스타코 등 마감.
내벽: 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

기호(2)는 주상용(1층:근린생활시설(현황 공실), 주차장, 2층:주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외건물(㉠.종물및부합물격)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 본건 건물은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이나, 현황은
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트위 기와지붕임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 공부상 '(철근)콘크리트지붕'이나 현황'(철근)콘크리트지붕 위 기와지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경654 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 532-5

용도: 근린주택

감정가: 467,601,000원

토지면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

건물면적: 160.56㎡ (약 48.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2021년 11월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

특이사항: 공동담보, 중복사건 (기록상 표기)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 공부상 '(철근)콘크리트지붕'이나 현황 '(철근)콘크리트지붕 위 기와지붕'임.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 동상동에 위치하며, '김해동광초등학교' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 가능한 일반적인 교통 환경을 갖추고 있습니다. 토지는 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형이며, 현재는 상가 및 주택 용도로 이용 중입니다. 물건(1)의 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상의 채권 및 권리 관계는 말소 기준 권리인 한림농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2021-12-03)을 포함하여 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 해당 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 세부적인 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

건축물 현황 상으로는 공부상 지붕이 '(철근)콘크리트지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '(철근)콘크리트지붕 위 기와지붕'으로 상이하므로, 이는 현장 조사 시 또는 매각 후 확인 및 보완이 필요할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주거용 건물과 근린생활시설이 복합된 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 학교와 주택 밀집 지역이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 1층은 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태이며, 주차장으로 활용되고 있습니다. 2층은 주택으로 이용 중입니다. 공실 상태인 근린생활시설은 향후 임대 수입 창출의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 김해동광초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 시가지에 위치하므로 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 분포 여부를 확인한 결과, 본 물건 소재지(동상동 532-5) 주변은 주로 주거 지역, 상가, 학교 등으로 구성되어 있으며, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획 상 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 제한이 존재하나, 이는 일반적인 주거지역에서도 흔히 발견되는 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 지붕 현황 차이: 공부상의 지붕과 실제 지붕의 재질 및 형태(기와)가 상이하여, 추후 하자 발생 시 또는 재산권 행사 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 1층 근린생활시설 공실: 현재 1층 근린생활시설이 공실 상태로, 임대 활성화를 위한 노력이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 권리 관계: '공동담보', '중복사건' 등의 기록은 과거 복잡한 권리 관계를 시사하며, 비록 현재 대부분 말소되었으나, 관련 이력을 참고할 필요가 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 제시외 건물(종물 및 부합물)의 현황 및 법적 지위에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2021년에 사용승인된 신축급 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 안정적인 주거지역에 위치하며 학교가 인접해 있어 향후에도 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차 보증금이 없어 부담이 적습니다. 다만, 1층 상가 공실 및 공부상 지붕과의 현황 차이는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성 낮고 유지보수 비용 절감 기대.

* 주택 및 상가 복합 건물로, 1층 상가 임대 활성화를 통한 추가 수익 창출 가능성.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아, 낙찰 후 재산권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

본건은 2021년 신축된 건물로, 감정가 467,601,000원 대비 신축 연식의 가치를 고려할 때 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 개별 호실의 평당 거래 가격이 약 890만원 ~ 950만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 토지 및 건물 전체를 매입하는 건물이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 신축 건물이라는 점과 안정적인 입지를 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 예상됩니다.

종합적으로 고려하여, 약 580,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 경쟁 강도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.