나이스옥션 법원경매 창원 2025타경663 [1] 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 의창구 소답동에 소재하는 펌스빌 4층 405호와 그 부지로서 주위는 업무시설 및 근린생활시설 및 공동주택 등으로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1.
철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 중 4층 405호로서
외 벽 : 드라이비트 등 마감
창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호 1. 공부상 업무시설(오피스텔)임.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강시시설 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북축 및 서측으로 소로한면과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-소답동 156-2 : 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(소답)<온천법>
-소답동 156-1 : 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(소답)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경663 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 4층 405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건축물 표제부 정보:

건물명: 펌스빌

주용도: 업무시설

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 철근콘크리트슬라브

총 층수: 지하 1층, 지상 5층

해당층: 지상 4층

호수: 총 47호

전유면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

대지권면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건축면적: 343.93㎡ (건폐율 69.95%)

연면적: 1940.62㎡ (용적률 331.07%)

승강기: 없음 (공동주택/업무시설용)

주차: 옥내 9대 (103.5㎡), 옥외 2대 (28㎡)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동에 소재하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주거환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임. 인근에는 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 북측 및 서측으로 소로한면에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

소답동 156-2: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 온천원보호지구(소답)

소답동 156-1: 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(소답)<온천법>

주변 시설: 본건 인근에는 다양한 근린생활시설, 소규모 상업시설 및 주거용 건물이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 5일 접수된 오진석의 가압류 (등기부상 갑3, 말소기준권리)

총 채권액: 30,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

갑1: 2002-12-30 소유권보존 (김연순)

갑2: 2015-05-06 소유권이전 (김태근, 매매)

갑3: 2025-03-05 가압류 (오진석, 금30,000,000원) - 말소기준권리

갑4: 2025-08-22 강제경매 (오진석) - 3번 가압류의 본압류로의 이행

갑5: 2025-08-29 압류 (창원시)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장 방문 시 또는 명도 진행 시 임차인 존재 여부 및 보증금, 월세 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 소규모 상가와 오피스텔이 밀집되어 있으며, 지역 주민 및 종사자들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경: 본건이 위치한 소답동 지역은 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임대차 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 권리관계 확인이 필요합니다. (임차인 현황 참조)

권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획: 온천원보호지구, 시가지경관지구 등 일부 제한사항이 있으나, 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 소답동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 관리가 중요합니다. 일반상업지역에 위치하여 소규모 상권이 발달해 있습니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계가 명확합니다.

실사용 또는 소규모 임대 수익 목적으로 고려할 수 있습니다.

주변 상권 및 교통 편의성을 바탕으로 한 안정적인 가치 유지 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 58,000,000원입니다.

최근 유사 지역 (창원시 의창구 소답동) 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 20-30㎡ 규모의 오피스텔 매매가는 평균 6천만원에서 7천만원 사이로 형성되어 있으며, 월세는 보증금 500만원 기준 월 30~40만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 현재 시장 시세의 하한선에 근접하거나 다소 낮은 수준입니다.

따라서, 본 건은 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세를 반영하여 5,800만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 최종 입찰가 산정을 위해서는 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임대 수요, 향후 공실 위험 등을 면밀히 재평가하고, 본 건 외 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황도 함께 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.