나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 토지 지분: 39.7744㎡

* 건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 건물 지분: 59.8767㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 속하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조로, 25층 아파트 중 2층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로도 규제받고 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2015-04-08 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 66,260,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-01

* 확정일자: 2017-08-21

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 67,253,000원 (1차 보증금 증액분 993,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-01

* 확정일자: 2020-01-08

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사하나건설 (2015-04-08)

* 근저당권: 우리은행 (2015-04-08, 75,360,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김경출 (2024-07-10, 166,260,000원) - 말소

* 소유권이전: 지구종합건설주식회사 (2018-06-21)

* 소유권이전신탁: 주식회사무궁화신탁 (2020-05-29)

* 가처분: 김경출 (2020-08-06) - 말소

* 임의경매: 우리은행 (2025-08-13, 1,281,120,000원) - 본 경매 사건

* 총 채권액: 241,620,000원

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보 물건입니다.

* 주의사항: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있을 수 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종결 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 17층: 162,000,000원

* 25층: 160,000,000원

* 9층: 161,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 7층 (59.98㎡): 보증금 93,280,000원, 월세 1,200,000원

* 25층 (59.87㎡): 보증금 93,280,000원, 월세 1,200,000원

* 8층 (59.87㎡): 보증금 62,800,000원, 월세 1,100,000원

* 분석: 최근 매매가는 1억 6천만원대 초반을 형성하고 있으며, 전월세 시장도 활발하게 거래되고 있습니다. 이는 해당 아파트의 지속적인 수요와 투자 가치를 보여줍니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

* 주소: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601

* 사용승인일: 2015년 4월 7일

* 총 세대수: 908세대

* 총 동수: 11동

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 주차대수: 총 1049대 (지상 4대, 지하 20대, 기계식 주차 936대/113대 등 복합적 정보 - 총괄표제부 1049대 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 편의시설: 유가읍행정복지센터, 포산중학교 등 행정 및 교육 시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 감정가(180,000,000원)가 최근 매매가(160,000,000원~162,000,000원)보다 높은 편입니다. 입찰 시 시세와의 격차를 고려해야 합니다.

* 구 임대주택법 관련 우선매수권: 법령상 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 가능성이 존재합니다. 비록 현재 등기부상 임차인의 대항력이 소멸되었으나, 관련 법규에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 최고가 매수 신고인이 있더라도 공유자가 해당 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 낙찰가의 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 테크노폴리스에 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트로, 비교적 신축이며 단지 규모가 크고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 최근 매매가가 1억 6천만원대 초반으로 형성되어 있고, 임대 수요 또한 꾸준한 것으로 보입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이라 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었고, 구 임대주택법 관련 임차인의 우선매수권 행사 가능성과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 대구 테크노폴리스 지역에 위치합니다.

* 최근 2~3개월 내 매매 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 아파트 단지 내 관리동에 다양한 부대시설이 마련되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 165,000,000원 내외로 산정됩니다. 이는 최근 최고 실거래가인 162,000,000원보다 소폭 높게 책정하여 경쟁 상황을 반영한 것이며, 감정가(180,000,000원)보다는 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 전략입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 더욱 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.