나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1375 [1] 울산광역시 북구 신현동 816 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 신현동 소재 "구남저수지" 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역으로 교통상황 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 체육시설, 묵전, 구거 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

[연번 1]: 동측으로 세로(가)에 접함. [연번 5,6,9,11~15]: 맹지임.(인접 토지를 통한 진출입 가능) [연번 7]: 남측으로 세로(불)에 접함. [연번 8,10]: 동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[신현동 816] 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 817] 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 818-7] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 824] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 824-1] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 999-1] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 999-2] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 999-4] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 999-6] 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 999-8] 도시지역 , 자연녹지지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신현동 818-6] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. [신햔동 818-8] 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 [ㄱ~ㄷ] 및 제시외 물건 [ㄹ~ㅇ]이 소재하며 제시외 건물 및 물건은 종물 또는 부합물로 판단되어 구조ㆍ사용자재ㆍ시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 외측부분에 대한 개략적인 실측사정에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 경매 진행시 소유관계 및 일괄 경매여부 등을 확인하시기 바람.

공부와의 차이

[연번 5]: 토지대장상 지목 전이나, 현황 묵전임. [연번 6,11]: 토지대장상 지목 도로이나, 현황 묵전임. [연번 7,8]: 토지대장상 지목 전이나, 현황 묵전 및 구거임. [연번 9,12,13]: 토지대장상 지목 구거이나, 현황 묵전임. [연번 10]: 토지대장상 지목 구거이나, 현황 구거 및 묵전임. [연번 14,15]: 토지대장상 지목 답이나, 현황 묵전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 명세표 비고란에 표기된 수목가액은 연번 [1,5,6,11,12,13] 토지 일대에 소재하는 수목에 대한 가액으로 소유자에게 탐문조사한 결과 당초 마방 등의 건축을 위한 토목공사시 일괄하여 식재된 수목으로 조사되었으니 경매진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[연번 2] 블록구조 기타지붕 단층 건으로 외벽: 판넬마감 등. 내벽: 블록마감, 모르타르 마감 등. [연번 3] 일반목구조 기타지붕 단층 건으로 외벽: 통나무 마감 등. 내벽: 치장목재 마감, 타일붙임, 내부 인테리어 등. 창호: 샷시창호, 강화유리 등. [연번 4] 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로 외벽: 사이딩판넬, 렉산마감 등. 내벽: 치장목재 마감, 타일붙임, 렉산마감 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

[연번 2]: 마방으로 이용 중임. [연번 3]: 주택로 이용 중임. [연번 4]: 사무실로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있으며, 전기보일러 난방설비가 설치(주택, 사무실)되어 있는 것으로 조사되었으니 경매진행시 확인바람.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 [ㄱ~ㄷ] 및 제시외 물건 [ㄹ~ㅇ]이 소재함.

공부와의 차이

[연번 2]: 건축물대장상 운동시설로 등재되어 있으나, 마방으로 이용 중임. [연번 3]: 건축물대장상 운동시설로 등재되어 있으나, 현황 주택로 이용 중임. [연번 4]: 건축물대장상 운동시설로 등재되어 있으나, 현황 사무실으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '지적 및 건물개황도, 사진용지'에 나타나는 (ㄱ~ㄷ) 및 제시외 물건(ㄹ~ㅇ)] 포함
2. 본건 목록 5는 공부상 '전'이나 현황은 '묵전', 목록 6, 11은 공부상 '도로'이나 현황은 '묵전', 목록 12, 13은 공부상 '구거'이나 현황은 '묵전'임
3. 본건 목록 2는 공부상 '운동시설'이나 현황은 '마방'으로 이용 중임, 본건 목록 3은 공부상 '운동시설'이나 '현황은 '주택'으로 이용 중임, 목록 4는 공부상 '운동시설'이나 현황은 '사무실'로 이용 중임
4. 본건 목록 2, 3은 등기사항전부증명서상 816 외 5필지 지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 합병을 원인으로 현황 및 일반건축물대장상 816번지 지상에 소재함
5. 본건 1, 5, 6, 11, 12, 13 토지 일대에 소재하는 수목은 당초 마방 등의 건축을 위한 토목공사시 일괄하여 식재된 수목으로 감정평가액에 포함
6. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(별지 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1375 (1)

소재지: 울산광역시 북구 신현동 816

용도: 공부상 '운동시설'이나 현황은 '마방', '주택', '사무실'로 이용 중

감정가: 2,411,851,000원

토지면적: 5988.00㎡ (약 1811.4평)

건물면적: 406.55㎡ (약 123.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북울산새마을금고 (경매 개시 채권자)

2. 입지조건

주위환경: "구남저수지" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근은 가능하나 시외곽 지역으로 교통 상황이 다소 불편할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을13)

인수되는 권리:

* 임차인: SONGYURONG (송 )

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2020년 5월 29일

* 참고사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 매우 특이한 사항임. 잔금 납부 전 임대차 관계에 대한 면밀한 확인 및 법적 검토가 필수적임.

소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 약 12억 3백만원

4. 상권분석

물건지 주변은 농경지와 자연림이 주를 이루는 한적한 외곽 지역으로, 활발한 상업 시설보다는 전원생활이나 관련 시설에 적합한 환경임.

인근에 대규모 상업 시설이나 유동인구를 유인할 만한 시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

해당 지역은 도시 외곽에 위치하여 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있음.

주변이 자연환경으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 도심의 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적일 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않음.

* 현황과 공부상 용도 및 지목의 차이:

* 건물: 공부상 '운동시설'이나 현황 '마방', '주택', '사무실'로 이용 중.

* 토지: 공부상 '전', '도로', '구거' 등이 현황 '묵전' 등으로 이용 중.

* 이는 추후 건축물대장 변경, 재산세 부과 등에서 문제가 될 수 있으며, 건축물대장 및 토지대장과의 불일치로 인한 행정적 처리 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 및 수목 포함 매각: 감정평가액에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 물건(ㄹ~ㅇ), 수목에 대한 소유 관계 및 처리 방안을 경매 진행 시 반드시 확인해야 함.

* 개발제한구역(그린벨트) 지정: 향후 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있음.

* 대항력 있는 임차인(SONGYURONG)의 존재: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있어 명도에 예상치 못한 어려움이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 신현동의 자연녹지 및 개발제한구역 내에 위치한 운동시설 용도의 부동산으로, 현재는 마방, 주택, 사무실 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 넓은 토지와 함께 여러 건물 및 제시외 물건이 일괄 매각 대상입니다.

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 공부와 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 명도 및 소유권 확보 과정에서 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

개발제한구역이라는 점은 향후 토지의 가치 상승이나 활용 방안에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경이 우수하고 개발이 제한된 지역의 특성을 활용한 전원주택, 주말 농장, 특정 테마 시설 등으로의 활용 가능성 검토.

* 현재 건물의 비법정 용도 이용에 대한 양성화 또는 원상 복구 계획 수립 필요.

* 임차인의 대항력과 0원 보증금/차임에 대한 명확한 법률 검토를 통한 리스크 관리.

* 넓은 토지를 활용한 장기적인 가치 상승 잠재력 (단, 개발제한구역 해제 등 요인 발생 시).

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 총 채권액은 약 12억 3백만원이며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

감정가는 2,411,851,000원입니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 본 물건의 활용 가치, 명도 및 제반 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 개발제한구역 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 이에 대한 추가적인 조사와 전문가의 상담을 거쳐 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.