나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4036 [1] 경상북도 포항시 북구 항구동 6-2 우방청운타운 106동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 ""포항고등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 '제6층 제603호' 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 동향 내지 남동향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로
평탄하게 조성되어 있으며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 15미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 도시지역, 제3종일반주거지역,
소로2류(폭 8M~10M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(②) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15M~20M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.




2) 기 타

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황
및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4036 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 항구동 6-2 우방청운타운 106동 6층 603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

* 토지지분: 32.0633㎡

* 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

* 건물지분: 59.9㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항고등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 도로: 건물 동측으로 폭 약 15미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M~10M) 및 중로2류(폭 15M~20M) 도로에 접함. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 인근에 포항고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 본건 주변에 대한 일반적인 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017년 7월 12일 접수, 66,000,000원)

* 채권총액: 등기부채권 총액은 92,175,670원임.

* 주요 권리 내역:

* 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 농협은행 가압류 (말소)

* 삼성생명보험 가압류 (말소)

* 삼성생명보험 강제경매 (말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대관계는 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요함. 보증금은 없으나, 예상치 못한 점유 관계가 있을 수 있으므로 주의해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 어우러진 주거 밀집 지역에 위치함.

* 배후수요: 주변 공동주택 단지의 거주민을 주요 배후수요로 하며, 인근 학교의 학생 및 교직원 등도 잠재적 수요층이 될 수 있음.

* 상권 특성: 학산동 일대는 주거 기능 중심의 상권으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 우방청운타운

* 주소: 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2

* 건축년도: 1998년 1월 14일 사용승인

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 518세대

* 해당 물건 면적: 건물면적 59.90㎡ (약 18.12평), 전용면적 59.9㎡

* 최고층/최저층: 18층 / 3층

* 주차대수: 총 211대 (지하 14대, 지상 3대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 6층 603호임.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 이용상태: 아파트로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 확인할 수 없었음. 집합건축물대장, 인근 탐문 조사, 외부 관찰 등을 통해 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이므로, 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적인 부담은 없을 것으로 보임.

* 건축 연도: 1998년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 학산동에 위치한 우방청운타운 아파트 6층 603호로, 포항고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 생활 편의시설 이용이 용이함. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확함. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가하여 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항임. 최근 동일 면적의 거래 사례가 감정가와 일치하는 점을 고려할 때, 시세는 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 포항고등학교 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있음.

* 안정적인 시세: 동일 면적의 최근 거래가가 감정가와 일치하며, 아파트 단지 내에서도 비교적 선호되는 면적대임.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원임. 최근 유사 면적(59.9㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 24일 150,000,000원에 있었음을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됨. 그러나 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가하고 임대 관계가 미상인 점 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가보다 소폭 낮은 금액으로도 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 사이로 제안하며, 최적 입찰가는 145,000,000원으로 제시함.

이 금액은 현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 것이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있음.

물론, 인근 실거래가 및 유사 물건의 경매 진행 상황을 추가로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.