나이스옥션 법원경매 포항 2025타경461 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 '연일읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택지대로서 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 일련번호(1~3)은 부정형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '주거용 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1~3)은 북측 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3): 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 지목 '전' 이나 일련번호(2)와 일단지로서 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '이원자' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가,나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서 외 벽 : 오지적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 타일 및 벽지 등 마감 바 닥 : 장판지, 타일 등 창 호 : 목재 및 샷시창호임.

이용상태

(가) 1,2층 : 단독주택. (나) 1,2층 : 단독주택.

설비내역

급.배수 시설 및 위생설비 등 되어 있으며, 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및'사진용지'에서와 같이 제시외건물(기호㉠~㉩)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '이원자' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경461 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

감정가: 144,266,070원

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177

용도: 단독주택

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

건물면적: 140.41㎡ (약 42.47평)

총 토지/건물 면적: 토지 208㎡, 건물 140.41㎡, 제시외 건물 10.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

건축년도: 1990년 (준공 1990.04.23)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 '연일읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 부근일대는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연일초등학교), 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권: 박용조 → 이원자 → 박미숙외 1명 (상속) 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 강동새마을금고 (2018-12-18, 84,500,000원)가 말소기준권리입니다.

* 가압류: 대한민국 (2020-10-14, 37,526,573원)는 말소되었습니다.

* 임의경매: 강동새마을금고 (2025-08-18)로 등기되었으며, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 122,026,573원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

을2 (강동새마을금고 근저당, 2018-12-18)이 말소기준권리입니다. 경매 절차를 통해 근저당, 가압류 등은 모두 말소될 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주변 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 대우황실빌라 (1994년 건축, 59.32㎡): 2026년 3월, 2억 8천만원 (약 152만원/평)

* 대왕타운(다동) (1993년 건축, 44.91㎡): 2026년 2월, 3억 4천5백만원 (약 247만원/평)

* 한양빌라(58) (1994년 건축, 60.6㎡): 2026년 5월, 2억 2천만원 (약 118만원/평)

주변 빌라 시세는 2억 2천만원에서 3억 4천5백만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건 단독주택의 감정가(1억 4천4백만원대)는 이러한 빌라 시세보다 낮게 책정되었습니다. 이는 단독주택이라는 점, 대지 면적 대비 건물 가치, 또는 다른 시장 요인이 반영된 결과로 보입니다. 단독주택의 경우, 토지 가치와 건물의 상태, 활용도 등이 중요하게 작용합니다.

4.2. 건물 정보

본건은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕의 2층 단독주택으로, 1990년에 준공되었습니다. 건물은 1, 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'연일읍행정복지센터' 인근에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 학교

본건은 '연일초등학교'의 상대보호구역에 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 비행안전제2구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 상세 내용은 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

6.2. 제시외 건물

건물감정평가요항표에 따르면, 본건 지상에 제시외 건물(기호㉠~㉩)이 소재합니다. 이는 일괄매각 대상에 포함되므로, 낙찰 후 철거 또는 명도 관련 협상 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

토지 일련번호(3)은 공부상 지목이 '전'이나, 실제로는 '대'로 이용 중입니다. 이는 현황과 공부상 차이가 있음을 인지해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 대체로 주택가 및 근린시설로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 연일읍 괴정리에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 1억 4천4백만원대이며, 토지 208㎡, 건물 140.41㎡에 제시외 건물 10.50㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 매우 안전합니다. 주변의 연립/다세대 주택 시세가 2억 2천만원에서 3억 4천5백만원으로 형성된 점을 고려할 때, 단독주택으로서의 가치와 더불어 잠재적 투자 가치가 있습니다. 다만, 비행안전구역 등의 법적 제한사항과 제시외 건물 처리 문제가 잠재적 리스크로 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 안전한 경매 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 또는 실거주 가치가 높습니다.

* 208㎡의 토지 면적은 향후 재건축, 증축 또는 개발 시 잠재력을 가집니다.

* 단독주택으로서 조용하고 독립적인 주거 환경을 원하는 실수요자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,266,070원

주변 시세: 주변 빌라 시세는 2억 2천만원 ~ 3억 4천5백만원 수준이나, 본건은 단독주택임.

본건의 토지 면적(208㎡) 및 건물 면적(140.41㎡)을 고려할 때, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다. 제시외 건물 처리 비용, 법적 제한 사항 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 잠정적인 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 보수적 접근을 고려한 예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.