나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4026 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 355-2 아크로빌리지 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""문덕초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 아크로빌리지 다세대주택 제4층 제502호 단위세대이며,

부근은 간선도로 후면의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층건 중 4층 502호로서
판상형, 계단식 유형이며,
외벽: 몰탈 위페인팅, 드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 강화마루, 타일 붙임
창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이고 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 8미터, 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

공부와의 차이

의뢰목록과 등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며, 실제 4층입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

등기사항증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며, 실제 4층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4026 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 355-2, 아크로빌리지 5층 502호

* 건물명: 아크로빌리지

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

* 건물면적: 77.83㎡ (약 23.55평)

* 감정가: 6천2백만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경북대구낙농협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 "문덕초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

* 교통상황:

간선도로에 인접해 있으며, 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

차량의 출입 또한 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

말소기준권리는 2014년 4월 10일에 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(을3, 채권최고액 54,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4) 및 임의경매 개시결정 등기(갑21)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 105,000,000원(54,000,000원 + 51,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 합계 0원으로 조사되었습니다.

다만, 임대차 관계는 현재 조사되지 않아 미상으로 확인됩니다.

*본 건의 경우, 인수되는 임차보증금이 없으므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상이므로 현장 조사 시 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 재확인해야 합니다.*

* 집합건물 등기부 요약:

소유권 보존: 이수남 (2004.05.03)

소유권 이전: 임무헌 (2005.07.14)

소유권 이전: 박영순 (2014.04.10, 매매)

근저당: 경북대구낙농협동조합 (2014.04.10, 54,000,000원, 말소기준권리)

근저당: 손영도 (2024.12.04, 51,000,000원)

임의경매: 경북대구낙농협동조합 (2025.08.18, 48,726,342원)

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 포항시 남구 오천읍 문덕리는 문덕초등학교를 중심으로 형성된 안정적인 주거 지역입니다.

* 주변에는 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 연식 및 형태의 다세대주택 거래가 이루어지고 있어 해당 지역의 주택 시장이 활성화되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 문덕초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주택가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 등기사항증명서상에는 5층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 실제 현황은 4층으로 확인되었습니다. 이는 향후 재산권 행사에 있어 혼동을 야기할 수 있으므로, 관련 서류 확인 및 명확한 상태 파악이 필요합니다.

* 임대차 관계 불분명: 인수되는 임차보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 현황 및 예상치 못한 임차인과의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 제한: 본 건은 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 속해 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 특정 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 포항시 남구 오천읍 문덕리의 잘 갖춰진 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다.

* 문덕초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하의 채무들이 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 다만, 등기부와 실제 현황 간의 층수 차이 및 임대차 관계 미확인은 본 건의 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 초등학교 인근의 정주 여건이 우수한 지역으로 꾸준한 주택 수요가 기대됩니다.

* 권리 인수 부담 최소화: 경매 절차를 통해 안전하고 깨끗한 권리 상태로 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 투자 기회: 감정가 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 준양아트빌라 (1998년식, 61.68㎡): 2026년 6월 21일, 4,500만원 (약 73만원/㎡)

* 신흥리치빌 (2002년식, 43.43㎡): 2026년 7월 14일, 2,200만원 (약 50.6만원/㎡)

* 우일타운 (2003년식, 44.49㎡): 2026년 6월 18일, 1,300만원 (약 29만원/㎡) - 해당 거래는 특이사항으로 판단되며 일반적인 시세를 반영하기 어렵습니다.

* 본 건 정보:

건물 면적: 77.83㎡ (약 23.55평)

준공 연도: 2004년

감정가: 6,200만원

* 시세 분석:

가장 최근 거래 사례인 준양아트빌라(61.68㎡, 4,500만원)의 ㎡당 가격(약 73만원/㎡)을 기준으로 본 건의 면적(77.83㎡)에 적용 시, 약 5,681만원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

신흥리치빌(43.43㎡, 2,200만원)은 층수가 유사하나 ㎡당 가격(약 50.6만원/㎡)이 상대적으로 낮게 형성되었습니다.

본 건의 감정가(6,200만원)는 최근 거래 사례들의 최고치(약 5,681만원)보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본 건이 비교 사례들보다 면적이 크고 준공 연도가 최신인 점을 감안할 때, ㎡당 60만원에서 70만원 사이의 시장 가치가 형성될 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 예상 시장 가치를 산출하면 약 4,670만원(77.83㎡ * 60만원/㎡)에서 5,448만원(77.83㎡ * 70만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가(6,200만원)와 추정 시장 가치(약 4,670만원 ~ 5,448만원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 약 5,300만원에서 5,700만원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 80% 수준(약 4,960만원)에서 90% 수준(약 5,580만원)까지를 고려할 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 5,500만원으로 제안하며, 실제 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.