나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8991 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재'대구일중학교'동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아
파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 업무시설(오피스텔) 중 제15층 1502호 단위
세대로서
외벽: 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내부바닥재, 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접필지와 대체로 등고평탄하며, '근린생활시설 및 오피스텔부
지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한
구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한
내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8991 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 MH엘퍼스트오페라 15층 1502호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구일중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

* 주변 시설 분석: 본 물건 인근 지역에 유해하거나 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 현대카드 가압류 (2024.08.13.)

* 말소예정 권리: 현대카드, 삼성카드, 롯데카드, 농협은행, 우리카드 등 다수의 가압류 및 남구(대구광역시), 남대구세무서장 압류가 존재하며, 이들은 말소기준권리 이후에 등기되어 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 605,040,623원

* 임차인 현황:

* 대항력있는 임차인: 신동현

* 전입/확정일자: 2019.07.08

* 보증금: 85,000,000원 (1차) + 10,000,000원 (증액분) = 총 95,000,000원

* 확정일자(증액분): 2022.07.26

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 강제경매 신청 채권자(신동현, 85,000,000원)와 동일인으로 추정됩니다.

* 대항력있는 임차인: 윤나영

* 전입일자: 2024.04.01

* 보증금: 0원

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 자료 기준)

* 권리분석 요약:

* 본 물건에는 말소기준권리보다 선순위인 대항력있는 임차인 신동현이 존재합니다.

* 해당 임차인의 총 보증금은 95,000,000원으로, 이는 감정가액 및 최근 실거래가보다 높은 금액입니다.

* 법원 자료에 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인'의 존재는 경매 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 이 부분에 대한 추가적인 법률 자문 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보:

* 준공년도: 2015년

* 총 층수: 20층 (해당 물건은 15층)

* 세대수: 총 396호

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

* 최근 거래 동향:

* 2026년 3월 3일: 6,800만원 (15층, 전용면적 30.99㎡)

* 2026년 4월 25일: 6,100만원 (12층, 전용면적 30.99㎡)

* 2026년 5월 28일: 6,450만원 (14층, 전용면적 30.99㎡)

* 시세 분석:

* 최근 3개월간 전용면적 30.99㎡(약 9.38평) 기준 실거래가는 6,100만원에서 6,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 평균 실거래가: 약 6,450만원

* 본 건의 감정가(87,000,000원)는 최근 실거래가 평균보다 약 2,250만원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 변화 또는 감정가 산정 방식의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 20층 중 15층 1502호로, 외벽은 화강석재 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내부바닥재 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 공용 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 본 토지는 '근린생활시설 및 오피스텔 부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 본건 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 신동현은 95,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 법원 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 실제 경매 낙찰 시 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 예상 투자 금액을 크게 초과할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 87,000,000원에 비해 최근 실거래가가 6,100만원~6,800만원 수준으로 형성되어 있어, 현재 시점에서의 낙찰가가 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 위험할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용됩니다. 이는 개발 또는 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 역세권 인접 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(95,000,000원)이 최근 거래가보다 높다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 법원 자료상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 부분과 임차인 인수 부담 가능성 간의 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성 (권리관계 명확 시): 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 최근 실거래가 수준에서 소액으로 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 도심지 입지: 상업지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설로서의 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,000,000원이지만, 최근 실거래가는 6,100만원에서 6,800만원 사이로, 평균 약 6,450만원 수준입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 신동현의 보증금 95,000,000원입니다. 법원 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인'의 경우 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많습니다. 이 보증금이 낙찰 후 인수될 경우, 낙찰자는 추가적인 자금 부담을 안게 되므로, 입찰가 산정에 있어 이 부분이 결정적인 영향을 미칩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 정보를 바탕으로, 그리고 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 최근 최고 실거래가인 6,800만원을 기준으로 약 5%~10%의 추가 상승 여력을 고려한 7,300만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 최근 시세 대비 적정한 프리미엄과 함께, 잠재적 수익을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

하지만, 앞서 강조한 임차인 보증금 인수 가능성에 대해서는 반드시 추가적인 법률 자문을 받고, 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 파악한 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.