나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1044 [1] 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 102동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 '동일초등학교' 동측 인근에 위치하는, ""수성3
가화성파크드림1단지 제102동 제15층 제1503호” 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지,
주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 대구도시철도2호선 ‘범어역’ 및 시내버
스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건 중 제15층 제1503호 단위세대로서
- 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비(1,000kg/
15인승) 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 유사 세장형의 토지로서, “아파트 건부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차선의 포장도로, 서측으로 왕복 3차선의 포장도로, 북측 및 동
측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(지정용도:공동주택 및 부대시설,용적률:280,
건폐율:41,층수:22), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(국지도로)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1044 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 102동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 1,220,000,000원 (12억 2천만원)

토지면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

건물면적 (공급): 159.54㎡ (약 48.26평)

건물면적 (전용): 159.5388㎡ (약 48.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북성신용협동조합

사용승인일: 2009년 11월 26일

1.1. 감정평가 요약

본건은 대구광역시 수성구 수성동3가 소재 '동일초등학교' 동측 인근에 위치한 '수성3가화성파크드림1단지' 102동 15층 1503호 단위세대임.

주변은 아파트단지, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 형상은 인접 필지와 등고 평탄한 유사 세장형이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 15층임.

* 외벽: 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

* 바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감.

* 창호: 샤시창호 등임.

1.3. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비(1,000kg/15인승) 등을 갖추고 있음.

2. 입지조건

2.1. 교통

* 차량 진출입이 용이함.

* 대구도시철도 2호선 '범어역' 및 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 도로

* 단지 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 3차선, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (공동주택 및 부대시설, 용적률 280%, 건폐율 41%, 층수 22층)임.

* 소로2류, 중로2류 도로에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(동일초등학교, 동중학교)에 해당함.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매 사건임.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 2020년 11월 20일자 북성신용협동조합의 근저당권 (을12).

* 등기부채권 총액: 1,194,000,000원 (11억 9천 4백만원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 참고사항 상 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 임대차 관계 여부에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있으니, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적임.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 상권이 발달한 지역임.

* 범어역 인근의 상업 지역과의 접근성도 양호하여 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 수성3가화성파크1단지

* 주소: 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1

* 건축년도: 2009년 (사용승인 2009.11.26)

* 총 세대수: 301세대

* 최고층: 22층 / 본건: 15층

* 총 주차 대수: 629대 (아파트 단지 전체 기준)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

5.2. 주변 시설

* 학교: 동일초등학교, 동중학교 인접 (상대보호구역).

* 교통: 대구도시철도 2호선 범어역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

* 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유자가 있는지, 보증금이 있는지 여부를 반드시 확인해야 함.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 지급 의무가 있다면, 이는 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담이 될 수 있음.

6.2. 혐오시설 확인

* 주변 지도 검색 및 제공된 정보 확인 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 하지만, 세부적인 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 수성구의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지임.

* 신축 연식은 아니나, 전반적인 건물 상태 및 단지 관리 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소 예정이므로 권리관계는 비교적 명확함.

* 다만, 임대관계 미상에 따른 잠재적 인수 부담 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 투자 가치 판단을 위한 추가적인 시장 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구 핵심 주거지역 내 위치 (우수한 학군 및 생활 인프라).

* 대구도시철도 2호선 범어역 역세권 (교통 편리성).

* 최근 실거래가 기준, 시세 대비 저가 낙찰 가능성 (시세 분석 참조).

* 깔끔한 아파트 단지 환경 및 주변 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,220,000,000원

* 최근 매매가 분석 (159.54㎡ 기준):

* 2026년 6월 9일: 1,400,000,000원 (14억)

* 참고: 133.1172㎡ 면적의 최근 매매가는 1,060,000,000원 ~ 1,070,000,000원 수준임.

* 본건은 159.54㎡ (약 48.26평) 면적으로, 최근 거래된 159.5388㎡ (약 48.26평) 면적의 아파트가 2026년 6월 9일에 1,400,000,000원 (14억)에 직거래된 기록이 있음.

* 이 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 최소 1,400,000,000원 (14억) 수준으로 판단됨.

* 감정가는 1,220,000,000원 (12억 2천만원)으로, 최근 최고가 거래 시세보다 약 1억 8천만원 낮음.

* 임대관계 미상으로 인한 리스크 프리미엄을 고려하고, 안전 마진을 확보하기 위해 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 : 1,220,000,000원 ~ 1,342,000,000원 (감정가 ~ 감정가 + 10%)

* 보수적으로 접근 시: 1,220,000,000원 (감정가)

* 적극적으로 접근 시: 1,342,000,000원 (감정가 + 10%)

* 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.