나이스옥션 법원경매 천안 2025타경648 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 334 용곡마을 아이파크 104동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재‘천안시 맑은물사업본부’북동측 인근에 위치하
는 용곡마을 아이파크(7개동 403세대) 104동 3층 301호로서, 주변은 단독주택, 아파트 주변
근린생활시설, 자연림(일봉산) 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류
류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은
은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물중 3층 301호
(사용승인일 : 2006.09.29)

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 및 화강석 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)]로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥내소화전, 지하주차장, 기타설비
등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 지대에 평탄하게 조성된 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(용곡마을아이
파크)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측, 서측, 북측 등으로 포장된 소로 및 세로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및
진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡포아아파트),
소로1류(폭 10m~12m)(주택건설사업승인 취소에 따른 노선 환원)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관
찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하
시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경648 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 용곡동 334번지 용곡마을 아이파크 104동 3층 301호이며, 아파트입니다.

감정평가액은 323,000,000원입니다.

토지 면적은 81.75㎡ (약 24.73평)이며, 건물 면적은 156.10㎡ (약 47.21평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 방OO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동에 위치하며, 주변에 천안시 맑은물사업본부가 있습니다.

주거 환경으로는 용곡마을 아이파크 아파트 단지(7개동, 403세대) 내에 있으며, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 자연림(일봉산) 등이 혼재된 일반 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태는 남측, 동측, 서측, 북측으로 포장된 소로 및 세로에 접하고 있어 진입이 무난하며, 단지 내 주차 시설도 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.

주변 시설로는 자연림(일봉산)이 가까이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 14일 접수된 천안남부새마을금고의 근저당권(을12)으로, 금액은 196,000,000원입니다.

이후 접수된 권리들(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)은 모두 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,519,944,464원으로 상당하나, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내 아파트 단지에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 지역 내 소비 활동을 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2006년 9월 29일 사용승인된 15층 건물 중 3층 301호입니다.

내부 이용 상태는 아파트로, 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있으며, 지하 주차장 시설도 이용 가능합니다.

아파트 단지명은 천안용곡아이파크이며, 총 7개 동에 403세대가 거주하고 있습니다.

주차는 총 569대(지하 자동주차 368대, 지상 자동주차 201대)가 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

최고층은 15층이며, 해당 세대는 3층입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복병합사건으로 진행되므로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있으나 매수인에게 직접적인 불이익은 없을 것으로 예상됩니다.

토지 이용 계획상 '소로1류(폭 10m~12m)(주택건설사업승인 취소에 따른 노선 환원)(저촉)' 항목이 있으나, 이는 과거 주택 건설 사업 승인 취소와 관련된 사항으로 도로 노선이 환원되면서 발생한 저촉으로, 현재 상황에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 용곡동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리나 임차 보증금 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 단지 내 편의시설도 갖추고 있습니다.

다만, 총 채무액이 높은 편이나 경매를 통해 모두 소멸될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신규 임차인으로 인한 보증금 미회수 위험이 없습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(156.099㎡)의 15층 물건이 2026년 6월 4일 340,000,000원에 거래되었습니다.

감정평가액은 323,000,000원입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준인 약 330,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

이는 최근 실거래가 수준과 감정가를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.