나이스옥션 법원경매 천안 2025타경647 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 상록수 현대아파트 404동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신두리 소재 ""신두리 마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 인접필지 및 접면도로와 대체로 등고 평탄하며, 과수원과 창고 등 부속시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지의 서측으로 포장된 농로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2017-01-11) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 소유 미상의 제시외물건이 소재하여 개략적으로 실측사정 평가하였으니, 경매 진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역은 미상입니다.
나. 경매진행시 참여자는 제시외물건(기호 ㅅ)을 재확인하시기 바랍니다.
다. 지상의 컨테이너는 동산으로 평가목록에 포함하지 아니하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""쌍용역(나사렛대역)"" 북측 인근에 위치한 상록수현대아파트 단위호로서, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 편의시설, 대학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시됩니다.

교통상황

대상아파트 내 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장 및 1호선 전철역(쌍용역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 9층 905호로서,
(사용승인일자: 1995.11.4)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 섀시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 공동주택(아파트)용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대상 아파트단지 주위로 중로 및 소로와 접하여 간선도로 등과 연계되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-454)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-307)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나사렛대학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른별유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 건은 천안지원 2025타경647 (1) 사건으로, 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 상록수 현대아파트 404동 19층 1905호에 소재한 아파트입니다. (최초 제공 정보상 9층이나, 건축물대장상 19층으로 확인됩니다.)

1.2. 감정평가액

195,000,000원

1.3. 면적

* 토지: 44.37㎡ (약 13.42평)

* 건물(전용면적): 84.41㎡ (약 25.53평)

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 쌍용역(나사렛대역) 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 편의시설, 대학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통

대상 아파트 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 1호선 전철역(쌍용역)이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 건물 소재지 (쌍용동): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류/소로3류/중로3류 등 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(나사렛대학교, 푸른별유치원).

* 일괄 매각 대상 토지 (입장면 신두리): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역(1호) 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다. (건물 소재지와 토지 소재지가 상이한 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 송철민 (1996.02.12)

* 근저당: 삼성화재해상보험주식회사 (163,200,000원, 2015.04.22) - 말소기준권리

* 가압류: 제이비우리캐피탈 (20,038,901원, 2020.01.22) - 말소

* 가압류: 주식회사 우리카드 (28,726,953원, 2020.02.25) - 말소

* 강제경매: 주식회사 우리카드 (8,450,324원, 2025.08.07) - 현재 경매 개시 (2025타경647)

* 등기부채권 총액: 211,965,854원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 현황은 미상으로 파악됩니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 인수 여부 등은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 편의시설, 대학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 쌍용역 상권을 이용하기에 편리한 위치입니다.

4.2. 아파트 시세 및 공급

상록수현대아파트는 1995년 준공되어 총 464세대로 구성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 59.445㎡ (약 18평), 9층: 187,000,000원 (2026.05.25)

* 59.445㎡ (약 18평), 17층: 145,000,000원 (2026.05.15)

* 59.445㎡ (약 18평), 2층: 132,000,000원 (2026.04.05)

* 최근 전세 사례 (2025년):

* 84.41㎡ (약 25.5평), 5층: 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원 (2025.12.06)

* 59.445㎡ (약 18평), 12층: 보증금 12,000,000~12,500,000원, 월세 0원 (2025.12.10, 12.30)

본 건과 동일 면적(84.41㎡)의 최근 매매가는 187,000,000원으로, 감정가 195,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 나사렛대학교 등 교육 시설도 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

나사렛대학교, 푸른별유치원 등이 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주차 및 관리

총 464세대 대비 총 주차 가능 대수는 약 300대로, 세대당 약 0.65대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (아파트 관리사무소 연락처: 0415721289)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 토지감정요항표 상 입장면 신두리 소재 토지에 소유 미상의 제시외 물건이 있어, 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

* 지상 컨테이너는 동산으로 평가되어 매각 대상에 포함되지 않았습니다.

* 임대 내역은 미상입니다.

* 건물 소재지(쌍용동)와 일괄 매각 대상 토지 소재지(입장면 신두리)가 상이하여, 해당 토지의 개발 가능성, 실제 이용 현황, 추가 관리 비용 발생 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 법적 제한

일괄 매각 대상 토지(입장면 신두리)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 법적 제한이 따릅니다.

6.3. 정보 불일치

* 물건 호수: 최초 제공 정보 9층 905호 vs. 건축물대장상 19층 1905호 (19층으로 판단).

* 주차 대수: 아파트 정보 종합 225대 vs. 건물대장상 총 300대.

6.4. 혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 본 건 아파트(쌍용동) 인근에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 쌍용동에 위치한 역세권 아파트로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 일괄 매각 대상인 토지가 주거지와 다른 지역(입장면 신두리)에 위치하며 농림지역 등 개발이 제한된 용도지역으로 지정되어 있어, 해당 토지의 활용 가치 및 가치 변동 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 임대차 관계 미확인 및 등기부상 가압류, 강제경매 등 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 쌍용역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 편의 및 생활 시설이 풍부합니다.

* 시세 반영: 최근 아파트 실거래가를 고려했을 때, 감정가 또는 그 이하로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 부가 가치: 일괄 매각 대상 토지의 향후 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 해당 토지의 용도 지역 및 법적 제한에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (84.41㎡, 9층, 2026.05.25): 187,000,000원

* 감정평가액: 195,000,000원

* 총 채권액: 211,965,854원 (감정가 상회)

* 최근 임대 사례 (84.41㎡, 5층, 2025.12.06): 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(187,000,000원)와 감정가(195,000,000원)를 기준으로 하되, 일괄 매각 대상 토지의 리스크 요인(다른 지역, 농림지역 등)을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.