나이스옥션 법원경매 천안 2025타경660 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1270 프라지움6차 5층522호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 도
시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 522호로서,
(사용승인일자 : 2016년 9월 5일)
외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 마루깔기, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택[방, 거실/주방, 화장실, 발코니 등 - 건물개황도 참조]으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주
차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, '공동주택, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 대로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.4.17. 경매신청채권자 겸 임차인인 유세리로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출됨(보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 것에 동의함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경660 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1270 프라지움6차 5층522호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평) / 토지 지분: 4.4388㎡

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평) / 건물 지분: 27.9046㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 유OO (강제경매 신청 채권자, 임차인 유세리도 강제경매 신청)

2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 서측 및 북측으로 대로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안성정중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 595,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (2019년 3월 29일 접수, 오장곤)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 2번 주택임차권 (2025년 1월 14일 접수, 유세리)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 인수될 수 있습니다. (임대차보증금 75,000,000원, 전입일자 2018년 2월 21일, 확정일자 2018년 2월 21일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 2월 21일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 주의사항: 임차보증금 75,000,000원 중 배당받지 못한 잔액(인수 보증금 12,952,620원)은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 다수의 압류 및 가압류 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 도시형생활주택으로, 인근에 근린생활시설, 상업 및 업무용 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시형생활주택 가치: 최근 주택 공급 감소 추세와 맞물려 도시형생활주택의 선호도가 높아지고 있으며, 업무지구 및 상업지구 내 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 최근 매매 동향:

* 2025년 8월: 22.5788㎡ (약 6.83평) 14층, 5,900만원에 거래됨

* 2025년 8월: 33.573㎡ (약 10.16평) 5층, 8,300만원에 거래됨

* 2025년 9월: 33.573㎡ (약 10.16평) 10층, 8,500만원에 거래됨

* 본건 건물면적(27.90㎡, 약 8.44평)은 위 거래 사례들 중간 수준에 해당하며, 평당 약 250만원 내외의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 아파트명: 프라지움6차

* 건축년도: 2016년 9월 5일 사용승인

* 총 층수: 15층 (본건 5층)

* 세대수: 총 299세대

* 주차: 지하주차 4대, 지상주차 5대 (총 9대, 전기차 충전기 지하 5대)

* 내부 구조: 도시형생활주택으로 방, 거실/주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 유 의 보증금 75,000,000원 중 배당 후 잔액 12,952,620원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 예상 매수 금액을 상승시키는 요인이 됩니다.

* 건축물 관련: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 지속적인 관리가 필요합니다.

* 법적 제한: 본건은 천안성정중학교 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 현황 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 우려할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동의 상업지구에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 주변 개발 호재 및 교통 편의성을 고려할 때 잠재 가치가 있는 물건입니다. 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 있어 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다. 감정가(64,000,000원) 대비 최근 실거래가(22.5788㎡ 기준 5,900만원, 33.573㎡ 기준 8,300~8,500만원)를 고려할 때, 본건 면적(27.90㎡)의 적정 가치를 판단하여 입찰하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 6,400만원은 최근 실거래가 하단부(22.5788㎡ 기준 5,900만원)와 유사한 수준입니다. 인수해야 할 임차보증금 잔액(12,952,620원)을 포함한 총 부담액이 8,000만원 내외가 된다면, 33.573㎡ 물건의 실거래가(8,300~8,500만원)와 비교 시, 면적 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 천안시의 지속적인 발전과 함께 성정동 지역의 상권 활성화 및 주거 수요 증가는 본건의 가치 상승을 견인할 수 있습니다.

* 임차인 인수 비용 활용: 임차인 인수 비용이 발생하지만, 이를 고려한 총 투자 비용이 시장가보다 낮다면 적극적인 투자를 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 64,000,000원

* 최근 시세 (27.90㎡ 기준 추정): 약 65,000,000원 ~ 70,000,000원

* 인수 보증금: 12,952,620원

* 총 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 권장 입찰가: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

* 본 권장 입찰가 범위 내에서 입찰 시, 총 예상 비용은 약 77,952,620원 ~ 82,952,620원 수준이 됩니다. 이는 최근 33.573㎡ 물건의 실거래가 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.