나이스옥션 법원경매 천안 2025타경660 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1270 프라지움6차 5층522호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경660 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1270 프라지움6차 5층522호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경660
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원6길 1-12 프라지움6차, 5층522호
• 용도: 도시형생활주택

천안지원 경매4계 2025타경660 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정공원6길 1-12 프라지움6차, 5층522호 | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 31,360,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 천안지원 2025타경660 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경660 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1270 프라지움6차 5층522호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 64,000,000원

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

토지 지분율: 443.87999999999994% (일반적으로 토지 지분율은 100%를 넘을 수 없으며, 해당 수치는 공동주택 부지의 공유지분율을 의미하는 것으로 추정됩니다.)

건물면적: 27.90㎡ (약 8.45평) (전용면적으로 보입니다.)

건물 지분율: 2790.46 (이는 건물 총 면적 대비 해당 호실의 지분율을 나타내는 것으로 보이며, 통상적인 면적 표기와는 차이가 있습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 유OO

사용승인일자: 2016년 9월 5일

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 상업 및 업무용 시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대로 형성되어 있습니다. '성정중학교'가 동측 인근에 소재하고 있어 교육시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO, 채무자도 이OO입니다. 채권자는 유OO입니다.

주의사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임대차보증금 75,000,000원, 전입일자 2018.02.21, 확정일자 2018.02.21)이 존재합니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 배당받을 수 있는 금액을 확인하고, 인수될 수 있는 금액을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있어 차량 통행이 빈번한 지역입니다. 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역 및 천안성정중학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 건축 또는 영업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 15층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 전용면적 약 8.45평으로 방, 거실/주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 내부 마감은 벽지, 타일, 마루, 새시 창호 등 일반적인 수준이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 서측 및 북측으로 대로에 접하여 도로 접근성 및 도시 기반 시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 인수해야 할 수 있는 임차인의 보증금입니다. 현재 임차인의 보증금은 75,000,000원으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이 부분에 대한 정확한 파악과 예상 인수금액 산정이 필수적입니다. 또한, 상업지역 내 위치하나, 복수의 대로에 접해 있어 소음 등에 민감한 분들에게는 단점이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 상업지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 상태 및 설비 또한 양호한 편입니다. 그러나 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 보증금(75,000,000원)이 존재한다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 이 인수 부담을 감안하더라도, 감정가 64,000,000원을 기준으로 제시된 면적과 입지를 고려했을 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있는지 면밀히 검토해 볼 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 천안시 서북구의 주요 상업지역 내 위치하여 안정적인 임대수익 기대 가능.

- 도시형생활주택으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합할 수 있음.

- 대로변에 접하여 차량 접근성이 매우 우수하며, 인근 교통망이 발달.

- 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시 시세차익 및 추가 임대수익 확보 가능성.

- 인수되는 임차인 보증금액을 고려한 정확한 시세 및 향후 임대료 재산정을 통한 투자 수익률 분석이 중요.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계