나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15944 [1] 충청남도 예산군 신양면 하천리 73 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-공부상 '전'이나, 현황은 '휴경지' 및 일부 '도로'로 이용중
-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)
-제시외 수목(은행나무 1주) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15944 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 예산군 신양면 하천리 73

* 용도: 전 (밭)

* 토지 면적: 2,512.00㎡ (약 760.00평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 1.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 감정가: 81,872,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 토지 현황: 공부상 '전'이나, 현황은 '휴경지' 및 일부 '도로'로 이용 중 [cite:provided]

* 필수 제출 서류: 농지취득자격증명서 제출 필수 (미 제출 시 보증금 미반환) [cite:provided]

* 포함 매각 물건: 제시외 수목(은행나무 1주) 매각 포함 [cite:provided]

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 버스 노선: 예산군 110번, 110-1번 버스 등이 운행되며, 예산종합버스터미널 등 주요 거점으로의 이동이 가능합니다.

* 도로망: 32번 국도, 45번 국도가 인근에 있으며, 서산영덕고속도로와 익산평택고속도로를 이용한 광역 접근성도 확보되어 있습니다.

2.2. 주위환경

* 해당 물건은 충청남도 예산군 신양면 하천리에 위치한 농림지역으로 추정되며, 주변은 주로 농경지 및 임야 등으로 구성된 자연취락 지역입니다.

* 현재 공부상 지목은 '전'이나, 실제 현황은 일부가 도로로 이용되고 있으며 휴경지 상태입니다. [cite:provided]

2.3. 도로상태

* 토지 현황에서 '일부 도로로 이용중'이라고 명시되어 있어, 외부 도로와의 연결성은 확보된 것으로 보입니다. [cite:provided]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 인근 지역의 토지이용계획을 볼 때, 해당 토지는 '농림지역'으로 지정되어 농업, 임업의 진흥 및 산림 보전을 위한 관리 지역일 가능성이 높습니다.

* 또한, '가축사육제한구역' 및 '임업용산지' 등의 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 1995-05-17 최영일 (증여) [cite:provided]

* 말소기준권리: 2021-10-15 접수의 새마을금고중앙회 근저당권 (을6, 채권액 132,000,000원) [cite:provided]

* 이후 권리: 을7 (지상권), 갑2 (임의경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. [cite:provided]

* 등기부채권 총액: 132,000,000원 [cite:provided]

3.2. 특수 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, 공부와의 차이 및 현황 이용 상태는 별도 확인 필요) [cite:provided]

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite:provided]

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 농업용 토지로, 전통적인 상권 분석보다는 농업 생산 활동 또는 향후 개발 가능성에 중점을 두어야 합니다.

* 신양면 일대에 스마트팜 단지 조성 사업 등이 진행되고 있어, 지역 농업 발전에 대한 잠재적 가능성이 있습니다.

* 주요 생활 및 행정 편의시설은 예산읍에 집중되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 가장 가까운 학교는 신양초등학교가 있습니다.

5.2. 편의시설 및 관광지

* 지역 편의시설은 예산읍에 위치하며, 신양면 내에서는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 관광지로는 수덕사, 예당호 출렁다리, 예산시장 등이 있어 지역적인 관광 인프라를 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

* 대중교통은 버스 노선을 통해 예산종합버스터미널 등지로 연결됩니다.

* 자가용 이용 시, 인근 국도 및 고속도로를 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

* 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명서 제출 의무이며, 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. [cite:provided] 이 자격증명은 일반적으로 해당 토지 소재지의 읍면사무소에서 발급받아야 합니다.

* 토지의 실제 이용 현황과 공부상 지목(전)의 차이가 존재하므로, 자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 현황과 공부상 지목의 차이

* 토지가 공부상 '전'이나 현황 '휴경지' 및 '도로'로 이용 중이라는 점은 추후 토지 이용 및 개발 시 예상치 못한 문제로 작용할 수 있습니다. [cite:provided] 토지이용계획상의 제한(농림지역 등)과 함께 고려해야 합니다.

6.3. 수목 포함 매각

* 제시외 수목(은행나무 1주)이 매각에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 농지 거래에서 특별한 리스크로 작용하지는 않습니다. [cite:provided]

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 신양면 하천리에 소재한 농지(전)입니다. 토지는 2,512㎡(약 760평) 규모이며, 감정가는 81,872,000원입니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 이를 미제출할 경우 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생한다는 점입니다. 또한, 공부상 지목은 '전'이나 실제 현황은 휴경지 및 일부 도로로 이용되고 있어, 토지의 실제 상태와 행정적인 요건을 철저히 파악해야 합니다. 입지적으로는 농림지역에 속할 가능성이 높아 개발에 제한이 있을 수 있으나, 농업적 활용이나 장기적인 관점에서의 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명이라는 절차적 장벽으로 인해 일반 매물 대비 경쟁률이 낮을 수 있어, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 농림지역 내 농지로서, 향후 관련 법규 변화나 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 예산군 내의 지역 관광 자원(수덕사, 예당호 등)과 인접해 있어, 농촌 체험 마을이나 관련 시설 부지로의 활용 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 제공된 감정가 81,872,000원을 기준으로 산정하되, 입찰 참여 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 토지 현황 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.