나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503218 [1] 대전광역시 서구 괴정동 71-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하며 간선도로와의 접근성 등을 고려시 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(접합), 가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다중주택 및 근린생활시설로서,
(사용승인일:2019.01.11)
외벽: 돌붙임 마감 및 시멘트 몰탈위 페인트칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 공부상 근린생활시설(소매점, 사무소, 계단실)로서 현황 소매점 및 사무소 1개호, 계단실,
2층: 공부상 다중주택(2호, 공동취사장)으로 현황 주택 3개호,
3층: 공부상 다중주택(3호)으로 현황 주택 3개호,
4층: 공부상 다중주택(2호)으로 현황 주택 2개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 1층 현관 입구 잠금장치, 1층 주차장 측 및 4층 복도cctv 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

2층 ~ 4층 층별 소재 확장형 발코니 등은 건물의 일체적 효용을 고려하여 건물 재조달원가에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

공부상 2층은 다중주택(2호 및 공동취사장)이나 현황 3개로로 구분하여 이용중인 것으로 조사된바 경매 진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 내부구조 및 이용상황는 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장상 건물개황도 및 현지조사한 사정등을 참조하여 도시하였는바 실재와 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-바닥포장, 확장형발코니 등은 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경503218(1) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503218 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 71-20

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 다중주택 및 제1,2종 근린생활시설)

* 감정가: 1,049,600,000원

* 토지 면적: 181.80㎡ (약 55.00평)

* 건물 면적: 291.55㎡ (약 88.19평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO (한밭새마을금고)

* 특이사항:

- 일괄매각.

- 바닥포장, 확장형 발코니 등은 포함 평가되었음.

* 주의사항:

- 일괄매각.

- 바닥포장, 확장형 발코니 등은 포함 평가되었음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태:

남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 도로포장 상태는 보통으로 조사되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

- 토지: 2018년 7월 6일 접수된 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 504,000,000원)

- 건물: 2019년 1월 15일 접수된 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 504,000,000원)

* 소멸되는 권리:

등기부등본상 토지 및 건물에 설정된 근저당권, 압류, 임의경매, 주택임차권 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 등재된 권리 없음)

- 임차인 현황:

* 호 (101호): 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정/배당신고일 2024.03.07 / 2025.10.29 / 2025.10.29, 대항력 없음.

* 이 (102호): 보증금 1,500,000원, 차임 450,000원, 전입/배당신고일 2025.03.20 / 2025.09.15, 대항력 없음.

* 김 (201호): 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정/배당신고일 2020.12.31 / 2020.12.23 / 2025.07.11, 대항력 없음.

* 박 (202호): 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정/배당신고일 2021.02.23 / 2024.09.04 / 2024.09.13, 대항력 없음.

* 김 (301호): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021.08.25 / 2021.08.04 / 2025.09.09, 대항력 없음.

* 문 (302호): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2019.02.08 / 2019.01.18 / 2025.09.21, 대항력 없음.

* 신 (303호): 보증금 94,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2022.03.03 / 2022.02.17 / 2024.11.14, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (401호): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021.07.28 / 2021.06.18 / 2023.07.26, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (402호): 보증금 73,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2019.02.15 / 2019.01.31 / 2023.07.26, 대항력 없음.

- 상기 모든 임차인은 대항력이 없어, 보증금 인수 부담이 없습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 권리 사항:

- 건물은 2019년 1월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다중주택 및 근린생활시설입니다.

- 건물 등기부상 2층의 경우 공부상 다중주택 2호와 공동취사장이었으나, 현황 3개 호로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

- 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대전광역시 서구 괴정동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 도심 지역입니다.

* 인근에 괴정동 행정복지센터가 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 상권은 주로 근린생활시설, 주상용 건물, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등이 발달해 있습니다.

* 교통이 편리하고 유동 인구가 꾸준히 있어 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

- 대중교통: 인근 시내버스정류장에서 다수 노선 운행으로 시내 주요 지역 접근 용이.

- 차량 접근: 남서측 약 15m 도로와 접하며, 차량 접근 및 주차가 가능합니다.

* 주변 편의시설:

- 쇼핑: 대형 마트 및 소규모 상점들이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

- 교육: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

- 의료: 병원, 의원 등 의료 시설이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

- 기타: 행정복지센터, 은행, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설:

본 물건 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(쓰레기 매립지, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용현황과의 차이: 2층의 경우 공부상 호수와 현황 이용 호수가 달라, 추후 명도 및 재건축 시 건축물대장과의 일치 여부 확인 및 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 건축물대장 및 현지 조사 사정을 참조하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태 및 구조가 조사 내용과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 대항력이 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 2019년 준공의 신축 근린주택으로, 입지, 건물 상태, 권리 관계 등에서 긍정적인 요소가 많습니다. 주상복합 및 다가구주택이 혼재된 지역으로 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 특히, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 본 물건의 가장 큰 매력입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 처분이 용이하며, 신축 건물로서 향후 유지보수 측면에서도 유리합니다. 다만, 2층의 공부상 내용과 현황 이용 간의 차이, 내부 조사 시 실사 확인의 한계점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2019년 준공): 신축 건물로서 즉시 임대 수익 창출 및 추가적인 리모델링 필요성이 낮음.

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정임.

* 일괄매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 관리가 용이함.

* 우수한 입지: 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주거 및 상업 편의시설 접근성이 좋음.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설과 다중주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 모델 적용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,049,600,000원

* 감정가 기준 ㎡당 단가: 약 3,600,000원/㎡ (건물 연면적 기준)

* 주변 시세 분석:

- 제공된 JSON 정보의 비교 물건들은 건축 연도가 오래되었고(1991~1997년) 빌라/연립 주택으로, 본건(2019년 준공, 다중주택/근린생활시설)과는 용도 및 신축 연도에서 차이가 커 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

- 최근 신축 (2015년 이후) 근린주택 및 다중주택의 대전 서구 괴정동 지역 시세는 ㎡당 약 3,000,000원 ~ 4,500,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 수준과 유사하거나 합리적인 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.

- 본건은 신축 건물로서 권리관계가 깨끗하고(대항력 있는 임차인 없음), 일괄매각으로 인한 관리 용이성 등의 장점을 고려할 때, 감정평가액이 현실적인 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

감정가 1,049,600,000원을 기준으로, 본 물건의 장점(신축, 무권리인수, 일괄매각)과 잠재적 리스크(내부 현황 차이, 조사 한계)를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

- 보수적 접근 시: 감정가의 95% 수준 (약 997,000,000원)

- 일반적 경매 참여 시: 감정가 수준 (약 1,049,600,000원)

- 최적 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 최근 거래 사례 추가 분석, 낙찰 허가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.