나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3774 [1] 대전광역시 중구 문창동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 ""문창초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 숙박업소, 유흥시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 가장형 평지로 다가구주택 건부지로 이용중임.
기호(2): 부정형 평지로 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 기호(2) 포함한 폭5~6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(2): 본건이 폭5~6미터 내외의 현황 도로에 포함되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2020-07-01)(문창3)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3):일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2020-07-01)(문창3) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층은 계단실,알람밸브실, 피로티주차장이며, 2~4층은 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 출입문 보안설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""산출의견, 지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(태양광발전설비) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3774 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 33-15

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

이용 상태: 1층은 계단실, 알람밸브실, 피로티주차장이며, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중임.

토지 이용: 다가구주택 건부지 및 현황 도로로 이용 중임.

주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "문창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박업소, 유흥시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,600,722,440원

토지 면적: 390.00㎡ (약 118.0평)

건물 면적: 607.46㎡ (약 183.8평)

제시외 면적: 건물 41.84㎡, 기계기구(태양광발전설비) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 중구 문창동의 상업지대에 위치하며, "문창초등학교"에서 북서측 방향으로 인접해 있음. 주변으로는 다양한 숙박업소, 유흥시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 8월 29일 접수된 한밭새마을금고 근저당권 (600,000,000원).

등기부상에는 압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등 다수의 권리사항이 기재되어 있으나, 이는 낙찰로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 금액

전체 임차인 보증금 합계 (매수인 인수 예상): 638,394,299원

* (201호) 안 / 보증금 70,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 70,000,000원

* (202호) 황 / 보증금 65,000,000원 (한국토지주택공사) / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 65,000,000원

* (207호) 박 / 보증금 58,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 20,000,000원

* (301호) 백 / 보증금 70,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 70,000,000원

* (302호) 장 / 보증금 75,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 75,000,000원

* (303호) 강 / 보증금 60,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 21,473,502원

* (304호) 장 / 보증금 100,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 50,883,275원

* (305호) 김 / 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 21,473,502원

* (307호) 김 / 보증금 60,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 21,473,502원

* (401호) 이 / 보증금 60,000,000원 / 대항력 없음 / 권리분석: (공란, 배당신고 없으나, 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금으로 간주될 가능성 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* (402호) 엄 / 보증금 60,000,000원 (한국토지주택공사) / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 21,473,502원

* (403호) 이 / 보증금 200,000,000원 (한국토지주택공사) / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 101,766,550원

* (404호) 김 / 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 20,000,000원

* (404호) 김 / 보증금 40,000,000원 / 대항력 없음 / 미배당 보증금 인수 예상 21,473,502원

* 주의: 일부 임차인은 보증금 또는 차임이 0원으로 기재되어 있거나, 배당신고일자가 누락되어 있습니다. 해당 임차인의 권리관계는 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 상업지대로 분류되어 있으며, 주변으로 다양한 숙박업소, 유흥시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 전형적인 상업 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근 지역에 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 지역 내 수요 충족이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 유흥시설이 혼재하는 점은 주거 환경의 쾌적성 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

상업지대에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

"문창초등학교"가 물건지 북서측 인근에 소재하고 있어, 단지 내 거주 학생들의 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

건축물대장상 2018년 준공으로, 약 7년 경과된 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 보이나, 다가구주택의 특성상 주기적인 건물 관리 및 유지보수가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

총 14명의 임차인이 확인되었으며, 이들의 인수 예상 보증금 총액은 약 6.38억원에 달합니다. 낙찰자는 이 금액을 부담해야 하므로, 입찰 시 해당 리스크를 면밀히 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 유흥시설이 혼재하는 상업지대의 특성을 가지고 있으며, 이에 대한 추가적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 그러나 유흥시설의 존재는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 상업지대에 위치한 다가구주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 교육 시설 접근성도 갖추고 있습니다. 건물 연식이 비교적 짧아 즉시 활용이 가능하나, 상당 금액의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 상업지대의 특성상 유흥시설 등이 혼재하는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지구 내 위치하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다가구주택으로서 다양한 임대 수익원을 확보할 수 있습니다.

* 비교적 짧은 건물 연식으로 인해 신속한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,600,722,440원

매수인 인수 예상 보증금 총액: 638,394,299원

'인수 보증금'을 제외하고 계산한 기초 가치는 약 962,328,141원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 금액의 보증금을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 결정될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 총액(약 6.38억원)과 그 외 각종 부대비용 및 투자 수익률을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 약 9.6억원에서 10.5억원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 권리관계를 재확인하며, 관련 시장 조사 및 수익성 분석을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.