나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3793 [1] 세종특별자치시 산울동 259 산울마을2단지 217동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 산울동 소재 '바른초등학교' 북측으로 근접하여 위치하고 있는 산울
마을2단지 제217동 제204호로 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으
로 북서측 인근 및 근거리에 세종필드GC, 은하수공원 등이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 북서측으로 국도1호선이
지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물중 제2층 제204호로
( 세대수 : 총24개동 1,350세대 )
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황 평면도상 침실3, 거실, 주방및식당, 드레스룸, 팬트리, 욕실2, 알파룸,
다용도실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트단지는 지적정리가 완료되지 않은 상태입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 세종특별자치시로부터 토지+건물에 대한 취득세가 납부된 것을 확인할 수 있는 자료(아파트 공급계약서, 부동산거래계약신고필증 등)에 대한 회신이 있음(2025.8.28.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3793 (1)

소재지: 세종특별자치시 산울동 259 산울마을2단지 217동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 845,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 124.27㎡ (약 37.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 세종특별자치시로부터 토지+건물에 대한 취득세 납부 확인 자료 회신 있음(2025.8.28.자).

아파트명: 산울마을2단지(세종자이 더 시티 아파트)

사용승인일: 2024년 6월 21일

총 동수: 24동

총 세대수: 1,350세대

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 산울동 소재 '바른초등학교' 북측에 근접하여 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북서측 인근 및 근거리에는 세종필드GC와 은하수공원이 위치하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 북서측으로 국도1호선이 지나 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매물건은 소유권 보존 등기를 시작으로 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리(국민은행 근저당, 2024.12.11.) 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 지승연

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-01-22

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역으로, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 세종시의 계획적인 도시 개발로 인해 향후 상권 확장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '바른초등학교'가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 세종필드GC, 은하수공원 등 여가 및 휴식 공간이 근거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근 용이, 시내버스 승강장 인접, 국도1호선 이용 편리.

* 단지 정보: 2024년 사용승인된 신축 아파트 단지(산울마을2단지)로, 총 24개동 1,350세대로 구성되어 있습니다. 옥내 주차 대수는 총 2,051대 (세대당 약 1.5대)로 넉넉한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이는 해당 아파트가 건축되었음에도 불구하고 토지에 대한 소유권이나 대지권을 아직 등기부에 명확히 설정하지 못한 상태를 의미합니다. 다만, 본건은 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며, 세종특별자치시로부터 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었음을 확인할 수 있는 자료 회신(2025.8.28.자)이 있어 법적 문제 발생 가능성은 낮아 보입니다. 또한, 본 아파트 단지는 지적 정리가 완료되지 않은 상태로, 이는 장기적으로 토지 관련 이슈가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 시설 중 '은하수공원'은 추모공원 및 화장시설을 포함하고 있어, 일부 민감한 분들에게는 혐오시설로 인식될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 신축된 아파트로, 세종시의 계획적인 개발 지역에 위치하여 미래 가치가 기대되는 물건입니다. '바른초등학교'가 인접한 초품아 단지라는 점도 큰 장점입니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 관련 세금 납부 확인 등 문제가 해결 국면에 있음을 시사하는 자료가 있어 적극적인 분석이 필요합니다. 감정가 8억 4,500만 원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용승인된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 탁월한 입지: 세종시 산울동의 주거 중심지에 위치하며, 초등학교 인접.

* 미래 가치: 세종시의 지속적인 발전 가능성으로 인한 시세 상승 기대.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 최근 시장 가격 분석을 통해 저평가 가능성 확인.

1.8. 예상 입찰가

건물면적 124.27㎡ (약 37.59평) 기준, 최근 실거래가는 2026년 6월 101.8207㎡(약 30.8평)가 82,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 토대로 역산한 제곱미터당 가격은 약 805만원/㎡입니다. 본건의 면적(124.27㎡)에 이 가격을 적용하면 약 100,050만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 84,500만원으로, 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 인수해야 할 임차 보증금이 0원이며, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적입니다.

최근 시장 가격과 감정가, 그리고 본건의 특수성(대지권 미등기)을 고려했을 때, 합리적인 입찰 전략이 필요합니다. 시세 수준을 반영하고 향후 수익성을 확보할 수 있는 입찰가를 고려하여, 80,000만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 94.7% 수준으로, 시세 대비로는 추가적인 수익 확보가 가능한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.