나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2077 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 362 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 ""용대마을""내에 위치하고 있는 부동산(""대""
1필지, 현황 주거나지)이며, 주위는 마을주택, 농경지,과수원,창고시설,축산농장 등으로 형
성된지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.

.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형이며, 지목이 ""대""로서 현황 주거나지임

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 로폭 약3m~4m 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법),군용비행장 소음대
책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장, 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률),
한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률),
(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

제시목록 외의 물건

본건 토지에 마을 주민들이 공장난 농기계를 적치하고 있으나 토지에 영향 없을 것으로 판단
합니다.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 충주지원 2025타경2077 (1)

1.2. 소재지: 충청북도 충주시 동량면 용교리 362

1.3. 용도: 대지

1.4. 감정가: 64,460,000원

1.5. 토지면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

1.6. 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상: 토지매각

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 문 *

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 "용대마을" 내에 위치한 토지(대지, 현황 주거나지)입니다.

주위는 마을주택, 농경지, 과수원, 창고시설, 축산농장 등으로 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

인근 지역에는 폐업한 리조트(충주호 리조트)가 있으며, 이는 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 교통상황:

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.

충주호수로, 지등로 등 주요 도로 접근이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태:

토지 형태는 부정형이며, 지목은 "대"로서 현재는 주거나지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태:

본건 토지는 북측으로 폭 약 3m~4m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

등기부등본상 을1 근저당권(문화새마을금고, 2024-05-07 접수, 72,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리:

제시된 등기부 요약 상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 특별한 이변이 없는 한 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당과 을2 지상권은 말소되었습니다.

갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10의 가압류 또한 말소 처리되었습니다.

갑9 임의경매 또한 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액은 817,984,982원입니다.

3.3. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 등기부 요약에 따르면 모든 권리가 말소될 예정입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 을2 지상권은 '말소'로 표기되어 있어 상충됩니다. 이는 추가 확인이 필요할 수 있는 부분입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본 물건은 마을주택, 농경지, 과수원, 창고시설, 축산농장 등이 혼재된 농촌 지역에 속합니다. 상업적 기능보다는 주거 및 농업 관련 시설이 중심을 이루고 있습니다.

인근에 충주카누캠핑장 등 레저 시설이 위치해 있어 자연 친화적인 환경을 가집니다.

다만, 과거 운영되었던 폐업 리조트가 존재하며, 이는 지역 이미지에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 개발 가능성:

"대지" 지목 및 "제1종일반주거지역" 용도지역 내에 있어 주거용 건물 신축이 가능하나, 주변 환경 및 각종 제한사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

본 물건지 자체에 대한 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 주변에 마을 주택과 농경지가 있으며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

인근 지역에는 캠핑장, 충주호 등 자연 친화적인 시설이 있습니다.

5.2. 교육시설:

인근 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설:

인근 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한:

* 도시지역, 제1종일반주거지역: 일반적인 건축이 가능하나, 지역 조례 확인 필요

* 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역): 축산업 관련 개발 제한

* 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법): 군사 작전상 제한

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 소음 피해 및 건물 신축 제한 가능성

* 한강폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 관련 규제

* 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로: 도로 관련 법규 확인 필요

6.2. 현황 이용:

* 제시외 물건: 마을 주민들이 공장용 농기계를 적치하고 있어, 향후 원만한 사용에 일부 지장이 있을 수 있습니다. (영향 없을 것으로 판단되나 잠재적 분쟁 소지)

* 현황 주거나지: 건축물이 없는 나대지 상태이므로, 신축 또는 활용 계획 수립 필요

* 인근 폐리조트: 과거 운영되었던 폐리조트가 방치되어 있어, 지역 미관 및 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 무단 침입 등 안전 문제와 관련된 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 채무 총액:

등기부채권 총액이 817,984,982원에 달하여, 경매의 원인이 된 채권 외 다수의 채권이 설정되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 이해관계인이 많음을 시사합니다.

6.4. 임대차 관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 점유자나 임차인이 존재할 경우 추가 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 동량면 용교리 소재의 대지로서, 지목은 대지이고 현황은 주거나지입니다. 감정가는 64,460,000원으로 책정되었으며, 토지 면적은 220.00㎡(약 66.55평)입니다. 주변은 마을주택, 농경지, 창고 등이 혼재된 농촌 지역이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 입지입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모든 등기된 권리가 경매로 소멸될 예정으로, 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

주요 리스크로는 복잡하고 다양한 토지 이용 제한 사항(가축사육, 비행안전, 소음대책, 환경 관련 규제 등)과 마을 주민들의 농기계 적치와 같은 현황 이용상의 문제가 있습니다. 또한, 인근에 방치된 폐리조트가 존재하여 지역 이미지와 안전 문제에 대한 고려가 필요합니다. 임대차 관계가 미상이라는 점도 확인이 필요하나, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 자체의 가치:

"대지" 지목과 "제1종일반주거지역"이라는 용도지역 지정은 향후 건축 행위를 통한 활용 가능성을 내포합니다.

8.2. 권리 관계의 명확성:

모든 등기된 권리가 말소될 예정이므로, 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

8.3. 자연 환경:

충주호와 인접한 지역으로, 주변에 캠핑장 등 자연 친화적인 시설이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준:

감정가 64,460,000원을 기준으로, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 인근 폐리조트와 같은 부정적 요인 및 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 대비 높은 비율로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

9.2. 제안:

본건의 예상 입찰가는 감정가의 100% 이상을 고려하되, 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 모니터링하며 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. (예: 64,460,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중히 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.