나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5403 [1] 충청북도 단양군 대강면 두음리 452-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 대강면 두음리(등골마을) 소재 ""두음리경로당"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며, 서측 원거리에 지방도(사인암로)가 통과하고 있으나, 군외곽 산간지대에 소재하여 제반 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(5)는 세장형 여타는 부정형의 평탄한 토지로 주위일대는 남측 인근 두음리 등골마을보다 고지대를 형성하고 있으며, 기호(5)는 제시외 단독주택(미등기상태)이 소재하는 토지이며, 여타는 농경지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1,2,4)는 동측으로 로폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하나 여타는 지적상 맹지 상태로 인접지를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(5) 지상에 판넬조 판넬지붕 단층주택(미등기건물)으로 사용중인 제시외 건물과 별첨 ""지적도"" 와 같이 종물 부합물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(5)는 공부상 지목이 ""전"" 이나 미등기상태의 제시외 건물이 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(5) 토지는 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 상태의 토지가격을 별도 명기하였음.

물건 비고

1.일괄매각
2. 목록1,2,3,5,6,7,8은 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수)
3.목록5지상에 매각대상 아닌 제시외 건물 소재[판넬조 판넬지붕 단층주택(미등기건물)]로 인하여 제한받는 상태의 가격은 감정평가서 참조. 법정지상권 성립여지 불분명.
4.목록5지상의 제시외 건물의 부합물인 데크, 차양 및 창고, 비닐하우스, 수도는 매각대상에서 제외.(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)
5.목록6지상의 비닐하우스(1동) 및 목록8지상의 관정(2기)은 매각대상에서 제외.
6.목록1,2,4는 동측으로 노폭 약2~3미터의 포장도로와 접하나, 목록3,5,6,7,8은 지적상 맹지상태로 인접지를 통해 진출입하고 있음(감정평가서 참조)
7.현황조서보고서에 의하면 목록1에 제시외 관정, 물탱크 소재하나 매각대상에서 제외함.
8.현황조사보고서에 의하면 목록6의 목조 사육장소재하나 매각대상에서 제외함.
9.목록2의 을구란 지상권설정등기(2016.8.18.등기) 및 목록7의 을구란 지상권설정등기(2018.9.10.등기)가 있으나 2026.1.22.자 신청채권자 매포신용협동조합으로부터 지상권말소동의서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5403 (1)

소재지: 충청북도 단양군 대강면 두음리 452-4

토지용도: 전

토지면적: 3089.00㎡ (약 934.5평)

건물면적: 0㎡

감정가: 94,464,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

위치: 충청북도 단양군 대강면 두음리(등골마을) 소재 "두음리 경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 농경지, 임야 등으로 형성된 산간지대에 속합니다.

교통: 소형 차량 접근은 가능하나, 서측 원거리에 지방도(사인암로)가 통과하고 있어 군외곽 산간지대로서 제반 교통 사정은 불편한 편입니다.

도로접근성: 목록 1, 2, 4번 필지는 동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 그러나 목록 3, 5, 6, 7, 8번 필지는 지적상 맹지 상태로 인접지를 통해 진출입하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황: 인수하는 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

총 채권액: 129,675,799원

소유권 이전: 2018.09.10. 이동선 (매매)

권리 사항: 목록 2번 및 7번 필지에 지상권 설정 등기(각 2016.8.18. 및 2018.9.10. 등기)가 존재하나, 신청 채권자인 매포신용협동조합으로부터 지상권 말소 동의서가 제출되어 있습니다(2026.1.22.자).

법정지상권: 목록 5번 토지 지상에 매각 대상이 아닌 제시외 건물(판넬조 단층주택, 미등기)이 소재하는 것으로 파악되어 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 이에 대한 가격은 감정평가서를 참조해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야로 이루어진 산간지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이나 상권의 형성은 기대하기 어렵습니다. 주변은 농업 및 임업 위주의 농촌 지역으로, 특별한 상업 시설이나 개발 계획은 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

주변 시설: "두음리 경로당" 인근에 위치하며, 전반적으로 농촌 및 산간 지역 특성상 생활 편의 시설은 제한적입니다.

주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 산간 지역의 주거 환경을 제공합니다.

주변 개발: 최근 단양군 대강면 두음리 일대에서 광산 개발과 관련된 행정소송이 있었으나, 원상회복명령 등의 적법성이 인정되어 난개발 방지 및 자연환경 보전 취지가 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8번 필지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있어 반드시 사전에 준비해야 합니다.

지분 매각: 본 건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 다른 지분 소유자와의 협의 및 소유권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

맹지 (일부): 지적상 맹지인 필지가 포함되어 있어, 해당 토지의 이용 및 진출입에 있어 인접 토지 소유자의 협조가 필요할 수 있습니다.

법정지상권 성립 불분명: 제시외 건물의 존재로 법정지상권 성립 가능성이 있어, 이는 향후 토지 사용에 제한을 가져올 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

제시외 건물 및 부합물: 목록 5번 지상 미등기 주택 및 관련 부합물(데크, 차양, 창고, 비닐하우스, 수도 등)은 매각 대상에서 제외되어, 추후 별도의 처리 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 1번의 관정, 물탱크, 목록 6번의 목조 사육장 등도 매각 대상에서 제외됩니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군의 산간 농경지로, 토지 일부 지분 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 농지취득자격증명 필수, 맹지, 법정지상권 성립 불분명 등 다수의 제한 사항과 특이사항을 내포하고 있어 철저한 권리 분석 및 현황 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 상업적 가치보다는 농업적 활용이나 해당 지역의 특성을 고려한 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

농림업 목적의 토지 활용: 농업, 임업 등 본연의 목적으로 토지를 활용하고자 하는 수요가 있을 수 있습니다.

단양 지역의 자연환경: 단양의 자연경관을 활용한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리관계 및 물건 특성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,464,000원

입찰가 산정 시 주요 고려사항:

* 인수되는 권리 없음 (임차인 보증금 0원, 지상권 말소 동의서 제출)

* 농지취득자격증명 필수 (미확보 시 낙찰 무효 가능성)

* 지분 매각으로 인한 제한적 토지 활용

* 맹지 및 법정지상권 불분명 리스크

* 제시외 건물 및 부합물 관련 추가 비용 발생 가능성

* 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한

종합적인 리스크와 제한 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 수준 (약 56,678,400원 ~ 75,571,200원)을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.