나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4247 [1] 충청북도 괴산군 소수면 아성리 604 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.11

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

충청북도 괴산군 소수면 아성리 소재 '아성마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 완경사지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) : 부정형의 완경사지로서, 도로로 이용 중입니다. 2) 인접 도로상태 기호(1) : 기호(3)을 통하여 진·출입 가능합니다. 기호(3) : 본건이 폭 약 4~5미터의 도로입니다. 3) 토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 현상변경허가 대상구역(제57호 괴산 평강전씨 효열각)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다. 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호(2-가) : 2010.12.30.자로 사용승인된 일반철골구조 철판넬지붕 단층건물로서, - 내·외벽 : 판넬 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등 마감입니다. 기호(2-나) : 2010.12.30.자로 사용승인된 일반철골구조 콘크리트지붕 지상2층 건물로서, - 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감입니다. - 내벽 : 벽지도배 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등 마감입니다. 2) 이용상태 기호(2-가) : 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(2-나) : 사무실 및 기숙사 등으로 이용 중입니다. 3) 설비내역 기호(2-가) : 위생 및 급·배수설비 구비되어 있습니다. 기호(2-나) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 수변전설비로서, 관리상태 등은 보통시 됩니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

- 기호(3)의 공부상 지목은 '공장용지'이나, 현황 '도로'입니다. - 기호(2-나)는 공부상 '철판넬지붕'이나, 현황 '콘크리트지붕'입니다.

물건 비고

일괄매각. 이동가능한 컨테이너박스(숙소)를 제외한 제시외 건물 및 기계기구목록 포함. 목록 3은 지분매각임. 목록2의 일부 및 목록3은 공부와 현황이 상이함. 제시외 태양광설비는 제3자 소유로 확인되어 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4247 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 괴산군 소수면 아성리 604

토지면적: 9013.00㎡ (약 2726.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1884.38㎡ (약 570.0평)

건물지분: 1884.38㎡

건물 제시외면적: 244.50㎡

1.3. 용도 및 감정가

용도: 공장

감정가: 1,994,406,200원

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 및 유동화물건입니다.

일괄매각 대상이며, 이동 가능한 컨테이너박스(숙소)를 제외한 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.

주의사항으로 목록 3은 지분매각이며, 목록 2의 일부와 목록 3은 공부상 현황과 상이합니다.

제시외 태양광설비는 제3자 소유로 확인되어 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 괴산군 소수면 아성리 소재 '아성마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

토지는 기호(1)과 기호(3)으로 구분됩니다.

기호(1)은 부정형의 완경사지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3)은 부정형의 완경사지로 도로로 이용 중입니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.

2.3. 건물 현황

건물은 기호(2-가)와 기호(2-나)로 구성되어 있습니다.

기호(2-가)는 2010년 12월 30일 사용 승인된 일반철골구조 철판넬지붕 단층 건물로, 공장 및 창고로 이용 중입니다.

기호(2-나)는 2010년 12월 30일 사용 승인된 일반철골구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 사무실 및 기숙사 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 접근성

기호(3) 토지를 통해 본건으로 진입이 가능하며, 해당 토지는 폭 약 4~5미터의 도로 역할을 하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 4일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

등기부등본상 소유권이전청구권가등기, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 2,263,481,623원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 12월 1일

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없습니다.

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2025년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성 및 공장 밀집도

본건이 위치한 지역은 중·소규모 공장과 농경지가 혼재하는 곳입니다.

계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역으로 일부 환경적 제약사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본건 인근에 '아성마을회관'이 위치하고 있으나, 상세한 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

주변 도로망을 통한 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용에 대한 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

토지의 경우, 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황은 '도로'로 이용되는 부분이 있습니다.

건물의 경우, 공부상 '철판넬지붕'이나 현황은 '콘크리트지붕'으로 확인되는 부분이 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

이동 가능한 컨테이너박스(숙소)는 매각 대상에서 제외됩니다.

제시외 태양광설비 또한 제3자 소유로 확인되어 매각 대상이 아닙니다.

6.3. 지분 매각 관련 주의사항

본건은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되지만, '목록 3'에 해당하는 부분은 지분 매각입니다. 이는 전체 토지 중 해당 부분의 소유권이 온전히 이전되지 않을 수 있음을 의미하므로, 정확한 지분 비율 및 해당 토지의 구체적인 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 물건 상태

본건의 기계기구는 수변전설비로, 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

현재 주변에 중소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지역이며, 계획관리지역 등의 용도지역은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

권리관계는 말소기준권리 하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

다만, 토지 및 건물 공부와 현황 간의 일부 불일치, 그리고 '목록 3'의 지분매각 등은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요소입니다.

제시외 물건 중 일부(컨테이너, 태양광설비)가 매각에서 제외되는 점도 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 말소기준권리 하로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일부 제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,994,406,200원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하나, 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 순수하게 낙찰가만 고려하면 됩니다.

일반적으로 공장용 부동산의 경매 낙찰가는 감정가의 70%~100% 이상에서 형성되나, 본건의 지분매각, 공부상 불일치 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

또한, 지역적 수요 및 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 1,595,524,960원 ~ 1,894,685,880원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

이는 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 정확한 가치 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.