나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51659 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ""개신성화 사거리"" 복서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 등의 상가가 주로 소재하고 인근으로 아파트 등의 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제409호로서,
외 벽 : 외단열미장마감 및 일부 벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진, 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 상업용지(건폐율 70%이하, 용적률 500%이하, 높이 3층이상 7층이하, 건축한계선 서측도로변 2m), 지구단위계획구역(개신지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서경초등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51659 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 4층409호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지 면적: 11.94㎡ (약 3.61 坪)

토지 지분: 11.9421㎡ (약 3.61 坪)

건물 면적: 30.28㎡ (약 9.16 坪)

건물 지분: 30.282㎡ (약 9.16 坪)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제409호. 외벽은 외단열미장마감 및 일부 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "개신성화 사거리" 복서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 근린생활시설 등의 상가가 주로 소재하고 인근으로 아파트 등의 공동주택 등이 소재합니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로 상태

본건 단지는 서측으로 중로와 접하고 있어 진, 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 상업용지(건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 3층 이상 7층 이하, 건축한계선 서측 도로변 2m), 지구단위계획구역(개신지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(서경초등학교, 청주교육지원청체육건강과)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 권리 현황:

집합건물 등기부상 소유권보존등기(주식회사파인퍼스트, 2013-12-30)가 존재하며, 말소기준권리는 청주세무서 압류(2017-12-08)입니다. 이후 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김형택 (마스킹: 김 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-29

* 확정일자: (제공되지 않음)

* 배당신고일자: 2019-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 존재.

* 권리 분석 요약

등기부상 을구에 김형택 씨의 주택임차권(70,000,000원)이 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수해야 함을 의미할 수 있습니다. 그러나 제공된 권리분석 정보에서는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 해당 임차보증금의 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본건은 "개신성화 사거리" 인근에 위치하여 근린생활시설 등의 상업시설이 밀집해 있으며, 배후 주거단지를 갖추고 있어 지역 상권의 중심 기능을 수행하는 입지입니다.

* 주거단지와의 연계성

주변에 아파트 등 공동주택이 다수 소재하여 주거 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

* 교육: 서경초등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와 인접하여 차량 이동이 용이합니다.

* 주변 혐오시설 유무

주변에 유해 시설로 분류될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 )의 존재: 보증금 70,000,000원의 선순위 주택임차인이 존재하며, 등기부상 해당 임차권이 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 권리 분석 정보 상 충돌: 등기부등본 상 임차권 "인수" 기재와 달리, 권리분석 요약에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 부분은 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 실제 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

* 건물 연식: 2013년경 사용승인된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한사항: 가축사육제한구역 및 학교보호구역 등 일부 법적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 개신동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 아파트 물건입니다. 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역에 위치하여 유동인구 및 주거 수요가 확보되는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 관련하여 인수 보증금 관련 정보 상의 불일치로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 비교적 양호한 입지 조건으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 상업지역과 인접하여 임대수익률 측면에서의 잠재력이 있습니다.

* 감정가 64,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금 관련 리스크가 해소된다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이를 기준으로 산정합니다.

* 감정가: 64,000,000원

상세한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 답사, 경쟁 물건 분석 등 추가적인 시장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 특히, 임차인 관련 권리관계는 반드시 명확히 확인한 후 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.