나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30557 [1] 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 소재 '송계교' 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 공동주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로 성숙 중인 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(2~20)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 7층건내 제1층 제101호 외 18세대로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(2,6~20) 아파트 신축공사 중 중단되어 방치된 상태입니다. 기호(3,4) 아파트로 이용 예정입니다. 기호(5) 아파트로 이용 중입니다.(유치권자 점유중)

설비내역

기호(2,6~20) 내부마감 공사 진행 중 중단 되어 방치된 상태입니다. 기호(3~5) 위생설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반주거지역, 제2종일반주거지역, 주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 지목이 '전'이나 현황 건축 중인 아파트 부지' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
.목록2 및 6~20은 내부공사 및 일부 외부공사가 시공중인 상태이고, 건물 전체에 엘리베이터가 설치되지 않았음
.목록3,4,5는 내부공사가 왼료된 것으로 보임
.남서측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함
.목록1 공부상 전이나 현황은 건축중인 아파트 부지이며, 매각시 농지취득자격증명 제출 불요함.
.목록1의 감정평가액은 집합건물의 대지권의 목적인 토지로서 목록2~20에 포함하여 평가하였음.
.목록2~20의 감정평가액은 향후 토지의 소유권.대지권이 정상적으로 전유부분 소유자에게 이전될 것을 전제로 평가한 금액임
.본건 건물의 인허가 사항 및 공정률, 건물 구조의 안정성 등은 입찰시 확인을 요함
.목록2~20: 신축 중(공정율 약 90%) 방치된 상태이며 현재 사용승인 이전 상태임(일조권에 위배되는 불법 건축물이므로 사용승인을 받지 못한다고 채무자 주장)
.2025. 10. 30. 유치권자 신재익으로부터 공사대금채권 금 58,750,000원을 위하여 본건 토지 및 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함
.2025. 11. 4. 유치권자 청명건설로부터 공사대금채권 금 200,600,000원을 위하여 본건 토지 및 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함
.2026. 1. 27. 신청채권자로부터 유치권배제신청서(유치권자 신재익, 유치권자 청명건설)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호 2025타경30557 (1)

소재지 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49

용도 아파트

감정가 3,422,000,000원

토지면적 21,100.00㎡ (약 6,383.03평)

토지지분 1,055㎡ (약 319.14평)

건물면적 1,610.47㎡ (약 487.19평)

건물지분 1,610.47㎡ (약 487.19평)

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 부동산 임의경매

채권자 영OOOOOO (영포새마을금고 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 소재 '송계교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택 및 학교 등이 소재하고 있어 성숙 중인 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 용이합니다. 대중교통 이용 여건은 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

남서측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 영포새마을금고의 근저당권(을18)으로 보입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 권수빈의 가압류(갑2)로 기재되어 있습니다.

주요 권리사항

* 영포새마을금고 관련 채권: 근저당권 1,800,000,000원 (2023-07-04), 지상권 설정 (말소), 임의경매개시결정 1,548,278,250원 (2025-08-20).

* 주식회사 아이알디통신 관련 채권: 근저당권 750,000,000원 (2023-09-22), 근저당권 800,000,000원 (2023-10-27).

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-03-22), 정선군 (2025-08-14).

* 가압류: 주식회사 삼이시스템 (32,564,950원, 2024-06-12), 이상규 (12,467,700원, 2024-07-29), 배성훈 (36,907,860원, 2024-11-27), 김남주 (111,534,650원, 2025-04-07), 권수빈 (130,000,000원, 2024-12-03).

* 유치권 신고: 신재익 (2025-10-30, 58,750,000원), 청명건설 (2025-11-04, 200,600,000원). 본건 토지 및 건물 전부에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권 배제 신청: 신청채권자로부터 유치권자 신재익, 청명건설에 대한 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다 (2026-01-27).

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

총 채권액

등기부상 총 채권액은 토지 등기부채권 총액 3,543,475,160원과 집합건물 등기부채권 총액 1,930,000,000원을 합하여 총 5,473,475,160원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 공동주택 및 학교가 소재하는 지역으로, 현재 주거지대로서 발전 가능성이 있는 지역입니다. 주변에 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 보통 수준으로 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공사 중단 및 방치 상태: 목록 2, 6~20호는 내부 및 일부 외부 공사가 시공 중단된 채 방치된 상태입니다. 건물 전체에 엘리베이터가 설치되지 않았습니다. (공정률 약 90% 상태).

* 대지권 미등기: 집합건물 등기부와 토지 등기부 간의 대지권 관계가 명확하지 않아 대지권 미등기 상태로 경매가 진행 중입니다.

* 유치권 존재 가능성: 신재익 및 청명건설로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하며 유치권 배제 신청이 제기된 상태입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 사용승인 미취득: 현재 사용승인 이전 상태이며, 채무자의 주장으로는 일조권에 위배되는 불법 건축물로 인해 사용승인을 받지 못할 가능성이 있습니다.

* 건물 안정성 확인 필요: 본건 건물의 인허가 사항, 공정률, 건물 구조의 안정성 등에 대한 추가적인 확인이 입찰 시 필요합니다.

* 감정평가 전제 조건: 감정평가액은 향후 토지의 소유권 및 대지권이 전유부분 소유자에게 정상적으로 이전될 것을 전제로 평가된 금액입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 임계면 소재의 신축 아파트 부지 및 건물로, 교통 접근성은 양호하나 현재 공사가 중단된 상태로 미완성 건물이 방치되어 있습니다. 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 권리 관계 및 법적 쟁점이 존재하며, 사용승인 여부가 불투명한 리스크가 있습니다. 또한, 건물 구조의 안정성 및 공정률 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미완성 신축 아파트: 공사가 완료된다면 주거용 부동산으로서의 가치를 회복할 수 있습니다.

* 개발 가능 지역: 주변이 성숙 중인 주거지대라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

* 대지권 관련 문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 대지권 미등기 및 관련 법적 문제 해결 시, 토지와 건물의 일체적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 경우, 미완성 상태, 대지권 미등기, 유치권 신고 및 불분명한 사용승인 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 고려할 때, 예상되는 입찰가는 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가 비용, 공사 완료 비용, 법적 분쟁 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 따라서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사, 법률 검토, 공사비 산출 등을 통해 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.