나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30689 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 1751 강릉교동(1)주공아파트 101동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 ""율곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""강릉
교동(1)아파트 101동 5층 503호로서, 주변은 아파트들로 이루어진 정비된 공동주택지대
입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도
등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조조 경사스라브지붕 15층 중 5층 503호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바 닥 : 타일마감 등
창 호 : 하이샤시 이중창구조입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 ""아파트 부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로와 접하며, 지상 및 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 아파트지구, 제1종지구단위계획구역,
소로1류(국지도로)(접합), 중로1류(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가추분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-대항력 있는 임차인(임대차보증금 320,000,000원, 전입일 2022. 5. 13.) 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30689 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 1751 강릉교동(1)주공아파트 101동 5층 503호

용도: 아파트

감정평가액: 268,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심

2.2. 면적

토지면적: 55.89㎡ (약 16.91평)

토지지분: 55.89㎡ (약 16.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평) (전용면적)

건물지분: 84.84㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "율곡초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "강릉교동(1)아파트 101동 5층 503호"입니다. 주변은 아파트들이 밀집한 정비된 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2000.01.21.) 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 말소기준권리는 2025년 08월 18일 접수된 강제경매개시결정(2025타경30689)입니다.

을구 순위 9번으로 2022년 05월 13일에 접수된 전세권설정(채권금액 320,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인(전세권자)으로 심 이 존재하며, 임대차 보증금은 320,000,000원이고 전입일자는 2022년 05월 13일입니다.

주의: 상기 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 권리분석 요약

채권자의 강제경매 신청으로 진행되는 경매 절차입니다.

선순위 전세권(320,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

따라서 매수인은 낙찰가 외에 320,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 교동 지역은 강릉시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변은 주로 아파트 단지로 구성되어 있어, 상업 시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 분포합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

본건은 아파트 단위 세대로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조의 15층 건물 중 5층에 위치합니다.

6.2. 내외부시설

건물은 철근콘크리트 벽식구조, 경사슬라브 지붕으로 되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 하이샤시 이중창 구조입니다.

위생, 개별난방(가스보일러), 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.3. 교육환경

북동측 인근에 "율곡초등학교"가 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 보증금

가장 큰 리스크는 선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인인 심 에게 지급해야 할 320,000,000원의 보증금입니다. 본건의 감정가는 268,000,000원이지만, 매수인은 낙찰가와 별도로 320,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정평가액보다 인수해야 할 금액이 더 큰 상황으로, 투자 시 상당한 주의가 필요합니다.

7.2. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 존재하며, 예상치 못한 시장 침체는 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 강릉시 교동에 위치한 아파트로, 율곡초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 주변은 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

하지만, 현재 감정평가액(268,000,000원)을 초과하는 320,000,000원의 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 명백한 권리 인수 부담으로, 투자금액 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지

율곡초등학교 인근의 학군 프리미엄 및 주거 선호도가 높은 지역이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

9.2. 잠재적 가치

만약 실거래가 및 시세가 감정평가액보다 현저히 높게 형성되어 있다면, 높은 인수 보증금에도 불구하고 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 존재합니다.

10. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 감정평가액을 초과하는 매우 특수한 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 심도 깊은 시장 조사와 물건 분석을 통해 결정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 감정가(268,000,000원)에서 약 25%를 할인한 201,000,000원을 잠정적인 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시세 대비 할인된 가격으로, 잠재적인 인수 보증금(320,000,000원)을 합한 총 매수 비용은 약 521,000,000원(201,000,000원 + 320,000,000원)이 됩니다.

실제 투자 결정은 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 매수인의 자금 계획, 그리고 향후 예상되는 부동산 가치 상승 여력을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.