나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53114 [1] 경기도 시흥시 배곧동 245 한라비발디캠퍼스2차 207동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""한울초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 한라비발디캠퍼
스2차 제207동 제10층 제1005호로 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주
거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제40층 건물 내 제10층 제1005호로
외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 소화전설비, 도시가스설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으
니 경매 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53114 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 245 한라비발디캠퍼스2차 207동 10층1005호

용도: 아파트

건축물 현황:

- 사용승인일: 2018년 2월 23일

- 총 층수: 40층 (본건 10층)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 면적:

- 토지면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

- 토지 지분: 46.05309999999999㎡ (약 13.93평)

- 건물면적: 113.02㎡ (약 34.19평)

- 건물 지분: 113.0232㎡ (약 34.19평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권 현황

감정가: 765,000,000원 (7억 6,500만원)

등기부채권 총액: 979,200,000원

1.4. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "한울초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계되어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류, 대로3류에 접하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 25일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 채권액 396,000,000원) 입니다.

3.2. 등기부 요약

- 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑3)

- 우리은행 근저당권 (을1, 2018-06-25 접수, 396,000,000원) - 말소기준권리

- 페퍼저축은행 근저당권 (을6, 2022-03-31 접수, 583,200,000원) - 말소

- 페퍼저축은행 임의경매개시결정 (갑4, 2025-08-22 접수, 402,800,720원) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항 상 지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 정보

- 아파트명: 한라비발디캠퍼스2차아파트

- 단지 규모: 12개동, 총 2695세대

- 사용승인일: 2018년 2월 23일

- 주차시설: 총 3242대 (지상 3대, 지하 72대, 지하 전기차 충전기 145대) - *제공된 '주차대수합계: 10대'는 건축물 총괄표제부상의 총 주차대수(3242대)와 차이가 있어, 실제 단지 내 총 주차 가능 대수는 훨씬 많을 것으로 보입니다.*

- 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

4.2. 주변 시설

- 학교: 한울초등학교 (인근 위치)

- 관리사무소 연락처: 031-499-9802

5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태, 하자, 수리 필요 여부 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 구조 도면 차이 가능성: 내부 구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거 작성된 것으로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있어 경매 시 유의해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건에 비해 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 채무 총액: 채권 총액이 감정가보다 높아, 낙찰 후 명도 과정에서 채무자와의 협상이 중요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 2018년 준공된 비교적 신축 아파트 단지 내 물건으로, 대규모 단지와 초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 약 53,000만원 ~ 53,650만원 수준으로 형성되어 있으나, 감정가는 76,500만원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 내부 확인 불가 및 도면 차이 가능성 등의 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 양호한 주거 입지: 학교 및 편의시설이 인접한 배곧 신도시 내 주거 선호 지역입니다.

* 대단지 효과: 2695세대 대단지로 관리 편의성 및 단지 내 시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가 대비 시세가 낮아, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(공급면적 약 113㎡, 전용면적 약 85㎡)의 아파트 매매가는 약 53,200만원에서 53,650만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가 76,500만원 대비 실거래가가 현저히 낮으므로, 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 높습니다.

내부 미확인으로 인한 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 평균치(약 53,450만원)에 10~15%의 할인율을 적용하고, 현장 조사 불가능 리스크를 감안하여 보수적으로 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 48,000만원(4억 8천만원) 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

이는 최저 입찰가(감정가의 80% 추정 시 61,200만원)보다 낮은 금액이며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 외부 지도 서비스 등에서 주변 시설 검색 시, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향이 있는 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 학교, 공원, 상업시설 등 주거 단지에 적합한 시설들로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.